Развод когда квартира в ипотеке

Развод когда квартира в ипотеке

Как делить ипотеку при разводе


Распределить долг и недвижимость в равных долях. Процедура распределения будет происходить таким образом по умолчанию. Если бывшие супруги имеют 2 одинаковые квартиры, то каждому будет присуждена половина от каждой. Но разделом поровну будет и вариант, при котором супруги договорятся, о том, что каждому достанется по квартире.

Ст. 39 СК РФ Не подлежит разделению личное имущество каждого супруга. То есть то, что было приобретено до брака, не зависимо от оснований получения, останется за супругами.

Ст. 36 СК РФ К примеру, если жена вложила в ипотечную квартиру ценой 6 млн руб., 2 млн руб., полученных по наследству, то ей будет принадлежать 2/3 квартиры, а 1/3 мужу. Так как 2/3 стоимости были оплачены за счет личных средств жены, а соответственно и принадлежат только ей.

Продажа ипотечной квартиры чтобы выплатить оставшуюся задолженность. Ипотечное жилье может быть продано, а остаток долга выплачен за счет вырученных с продажи средств, если бывшие супруги не собираются проживать в ней, и получат разрешение на продажу от банка. Эта схема имеет три определенных нюанса:

  • Не все покупатели согласны на сделку с ипотечной квартирой. В лучшем случае они могут попросить немаленькую скидку;
  • Если квартира находилась в собственности менее 3 лет, с продажи придется заплатить налог.
  • Не всеми банками отработана такая схема продажи залогового имущества, поэтому вполне вероятен отказ в совершении сделки;

Таким образом, кредитные обязательства могут быть погашены, если каждый из супругов не готов взять на себя оплату ипотеки.

Для сделки с квартирой, находящейся в ипотеке, потребуется согласие банка-залогодателя. Без него Россреестр откажется зарегистрировать права нового собственника.

Ст. 53 ФЗ «О регистрации недвижимости» Можно поступить другим образом, получив от покупателя залог в размере остатка задолженности и погасив долг.

Обременения будут сняты, для регистрации перехода прав собственности не будет никаких препятствий. Можно предложить банку произвести перевод обязанностей с заемщика на покупателя, то есть переоформить ипотеку и права на имущество.

Сложность этого варианта в том, что покупатель может не пройти проверку банка из-за платежеспособности или других факторов. Ст. 391 ГК РФ Переоформление ипотеки на другого супруга. Приведем пример. Муж проходил по ипотеке как титульный заемщик, а жена в качестве созаемщика.

Вклад обоих в первоначальный взнос были различным, но не зафиксирован документально. В итоге квартира была оформлена на двоих без выделения долей.

В определенный момент супруги приняли решение развестись, и банк предложил продать квартиру, а за счет вырученных с продажи средств погасить остаток долга. Жену вариант не устроил, и она начала искать способы переоформления на себя квартиры и ипотеки, а часть первоначального взноса планировала выплатить мужу. В результате начались длительные переговоры, так как банку такой вариант изначально не понравился.

В последствие банк согласился переоформить ипотеку. Мужу пришлось написать отказ от своей доли в пользу бывшей жены, а та вывела его из состава заемщиков по ипотечному договору.

Но для этого ей потребовалось внести 3 млн в счет погашения остатка задолженности, учитывая, что до ремонта квартира оценивалась в 7,5 млн руб.

Даже в случае превышения стоимости залоговой квартиры по отношению к размеру долга, банк неохотно шел на переоформление. Так что данную практику стоить иметь ввиду как на этапе оформления ипотеки, так и при расторжении брака. Соглашение супругов о денежной компенсации. К такому варианту могут придти супруги, решившие не переоформлять ипотеку и саму квартиру на кого-то одного.

К такому варианту могут придти супруги, решившие не переоформлять ипотеку и саму квартиру на кого-то одного. К примеру, договорившись, что жена будет оплачивать ипотеку, а муж возвращать ей какую-то их часть, или наоборот. Супругу, взявшему на себя обязательства по компенсированию оплаты кредита, рекомендуется оформить расписку.

При ее отсутствии, супруг прекративший вносить компенсацию по оплате квартиры, находящейся в общей собственности, сможет обратиться за взысканием внесенных ранее платежей в суд и иными словами, потребовать вернуть деньги, которые не были внесены в счет погашения. Ст. 1102 ГК РФ Супруг-заемщик должен соблюсти сроки исковой давности и обращаться в судебный орган не реже, чем раз в 3 года.

Можно потребовать компенсировать проценты за несвоевременную оплату, начиная с даты оплаты по каждому платежу.

Ст. 395 ГК РФ Выделение доли в натуре. Данная процедура предусматривает закрепление конкретной части квартиры за каждым супругом. Ст. 254 ГК РФ Приобретение супругами дома в совместную собственность требует выделения самих долей, прежде чем выделить их в натуре.

Супругам придется оформить перевод жилья из общей совместной собственности в долевую и указать конкретные доли. Договориться можно как по обоюдному согласию, так и в судебном порядке.

Ст. 252 ГК РФ Для выделения долей в натуре необходимо соблюсти условия: каждый собственник должен иметь отдельный вход, санузел и кухню в соответствии с санитарно-техническими нормами законодательства. Такая схема подходит для частных домов, но, к сожалению, с квартирами такого варианта практически нет.
Такая схема подходит для частных домов, но, к сожалению, с квартирами такого варианта практически нет. Возможность выделения долей определяется по результатам проведения экспертизы.

Однако эта процедура требует больших расходов и временных затрат: каждая часть должна быть автономной, придется разделить коммуникации – отопление, водоснабжение, газ и электропроводку. Если эксперт даст согласие на выделение долей в натуре, он также предложит, как возвести стену, которая будет разделять 2 части. Расходы за все работы ложатся на супругов поровну, а стоимость экспертизы порой настолько высока, что выгоднее продать дом и разделить деньги.

Такой вариант не выгоден, если чья-то доля слишком мала, поскольку ее стоимость может оказаться значительно меньше суммы, которую придется потратить на доведение своей доли до пригодного состояния для проживания. Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе. Если банк даст соответствующее согласие, один из супругов может отказаться от прав на квартиру и обязательств по ипотеке одновременно.

К примеру, можно переоформить жилье в единоличную собственность другого супруга, оставшись заемщиком по ипотеке, на которого возложены обязательства по возврату долга.

Если второй супруг, как единственный собственник, перестанет платить ипотеку, то другого привлекут к оплате, не взирая, на отсутствие у него прав собственности. Единственный вариант: выплатить большую часть ипотеки и взыскать с бывшего супруга часть, внесенную сверх 50% от задолженности. Ипотека оформлена на одного супруга.

Вся приобретенная собственность и все взятые кредиты каждым супругом – общее имущество, разделяемое поровну в случае развода.

Ст. 34 СК РФ Супруги-созаемщики по ипотеке.

В период действия брака банку не важно на кого оформлена ипотека и кто вносит по ней платежи.

Приобретенная квартира – совместная собственность, равно как и обязанность по оплате долга лежит на обоих супругах.

Значит, что и внесенные платежи считаются сделанными от лица обоих.

Разница заключается в том, что при подаче заявки на ипотеку обоими супругами банк брал в учет платежеспособность обоих заемщиков исходя из этого условия, рассчитывал размер платежа, процентную ставку, срок ипотеки. Если ипотека была оформлена на одного супруга, то он является основным, а другой – нефинансовым заемщиком. Раздел имущества по брачному договору.

Брачным договором может быть установлено условие о разделе квартиры и задолженности по ипотеке не поровну. Документ необходимо предоставить в банк. Но возможно, что он в свою очередь откажет в ипотеке, повысит процентную ставку или попросит изменить условия брачного контракта.

Ст. 40, 42, 46 СК РФ Если брачный договор заключен после того, как оформлена ипотека, то об этом также необходимо оповестить банк. В противном случае, банк будет руководствоваться общими правилами возврата долга или выставления недвижимости на торги, а не в соответствии с условиями брачного контракта.

Ст. 451, 452 ГК РФ Если на данном этапе будет решено, что квартира остается супруге, а мужу – обязательства по ипотеке, банк вправе расторгнуть договор досрочно и взыскать денежные средства или увеличить размер ставки по ипотеке. Стоит отметить, что это справедливо, поскольку банк при заключении договора рассчитывал на одни условия, а в итоге они были изменены супругами в одностороннем порядке.

Если между сторонами не будет достигнуто соглашение, то договариваться придется в суде. Также суд неизбежен в случае несоблюдения супругами требований об изменении ипотечного договора в указанный срок. Раздел ипотечной недвижимости при наличии детей.

Приобретенная в браке квартира может быть разделена в разных долях.

Суд вправе присудить большую часть стороне, с которой останутся дети. Ст. 39 СК РФ Однако это лишь теория, далекая от судебной реальности.

В действительности, совместное имущество делится между супругами, которые принимали непосредственное участие в зарабатывании денег. Однако ситуация с обязательствами по платежам может обстоять иначе. Если дети проживают в ипотечной квартире отдельно от отца, суд может обязать последнего выплачивать дополнительно к алиментам денежные средства на оплату платежа по ипотеке в 50% размере от доли супруга как созаемщика.

Если дети проживают в ипотечной квартире отдельно от отца, суд может обязать последнего выплачивать дополнительно к алиментам денежные средства на оплату платежа по ипотеке в 50% размере от доли супруга как созаемщика. Такое правило впервые было введено в феврале 2022 года, поэтому говорить о судебной практике данного рода пока рано.

Возможно, чтобы отцам придется платить больше, или наоборот, пока это не известно. Ст. 86 СК РФ Покупка недвижимости с маткапиталом Если сказать вкратце: часть квартиры, оплаченной за счет маткапитала, делится в равных долях между супругами и детьми, оставшаяся часть – между бывшим мужем и женой.

Если супруги договорятся, квартиру могут разделить поровну между ними и их детьми.

Однако для этого требуется согласие обоих родителей. К примеру, доля, внесенного в оплату ипотеки маткапитала, составила 20%.

Эта часть и будет разделена поровну между всеми членами семьи. Оставшиеся 80% делятся между бывшими супругами.

Но если помимо средств маткапитала на оплату ипотеки отцом было внесено 20% (что подтверждено документально) эта часть достанется супругу и разделу подлежать не будет. То есть в случае развода делиться будет 60% ипотечной недвижимости. Один из супругов вкладывал в ипотеку личные средства.

Та часть ипотечной квартиры, купленной на личные средства одного их супругов, будет принадлежать исключительно ему. Оставшаяся часть за вычетом этой доли будет разделена пополам.

Обязательства по оплате ипотечной задолженности также будут одинаковыми, не смотря на то, что доли – различны.

К примеру, 1/3 квартиры оплачена мужем за счет средств, доставшихся по наследству. Эта часть будет принадлежать только ему, оставшиеся 2/3 — общая недвижимость. Бывшая жена при этом получит 1/3, то есть половину от 2/3.

Но оплата за ипотеку будет рассчитываться пополам.

Важный нюанс: второй супруг может отрицать факт того, что на приобретение жилья были потрачены личные средства.

В таком случае первому супругу придется собрать необходимые доказательства, подтверждающие его правоту, к примеру, предоставить суду документы, подтверждающие продажу добрачной квартиры и выписку со счета о снятии большой суммы и внесении соответствующего платежа в оплату ипотеки. Если же денежные средства действительно были личными, но подтвердить документально это невозможно, то доказать факт использования личных средств практически нереально.

Правила раздела ипотечной недвижимости, приобретенной не в браке Если ипотека оформлялась до брака. Если квартира куплена до брака, то она является собственностью того, кто приобрел ее до регистрации брака, а значит, не делится. Второй супруг может потребовать возврата половины платежей, внесенных за время совместного проживания, так как обязательства по ипотеке лица, оформившего ипотеку, являются личными, а платежи вносились из общего бюджета.

Общие средства при этом делятся пополам, не зависимо от размера заработка каждого из супругов. При расторжении брака другой супруг не вправе претендовать на ипотечную квартиру, но может взыскать половину платежей, которые были внесены в период брака. Супруги могут договориться иначе и прописать это в брачном договоре, но как показывает практика – данный вид соглашения в нашей стране не пользуется популярностью.

Раздел ипотеки при совместном проживании. К примеру, мужчина и женщина проживают вместе, но в виду определенных причин не регистрируют брак. Однако это не мешает им оформить ипотеку для приобретения жилья.

В случае приобретения квартиры за счет кредитных средств, недвижимость будет принадлежать тому, на кого она зарегистрирована. Если на приобретение потрачены совместные деньги, а расписка об этом отсутствует, вернуть часть платежей или произвести раздел квартиры не удастся. Отсутствие зарегистрированного брака означает, что разделить жилье и кредиты не получится.

Отсутствие зарегистрированного брака означает, что разделить жилье и кредиты не получится.

Однако есть выход из сложившейся ситуации. К примеру, приобретая недвижимость, оформить ее в общую долевую собственность.

Нередко, совместно проживающие пары просят родственников оформить на себя ипотеку, но вносить платежи за него самостоятельно и пополам. При расставании, пара не будет обладать правами на жилье, но и обязанности по выплате ипотеки на сожителей не лягут.

И имущество и долги достаются родственнику, оформившему ипотеку. Даже наличие долговой расписки ничего не может гарантировать. Часто в случае развода военнослужащие ссылаются на то, что средства НИС – целевые, поэтому это их личные деньги, которые не могут быть поделены между супругами. Обратное было указано в Пояснении ВС РФ: данные денежные средства являются такими же доходами, как и от любых иных видов деятельности.

Обратное было указано в Пояснении ВС РФ: данные денежные средства являются такими же доходами, как и от любых иных видов деятельности. Если эти деньги потрачены на покупку жилья, это не лишает супругу прав и не уменьшает размер ее доли в случае развода. В основном все решения суда, касающиеся данного рода споров, основывались на этом принципе.

Военная ипотека с использованием маткапитала. Так как НИС приравнены к заработной плате, такой вид ипотечного кредитования не влечет перераспределения долей между супругами. Касаемо маткапитала ситуация обстоит иначе.

Часть квартиры, оплаченная маткапиталом, выделяется в долях всем членам семьи. Часть, полученная детьми, не делится между родителями, в отличие от остальной части. Особенности раздела ипотечного дома с земельным участком В принципе никаких нюансов в этом случае нет, за исключением возможности разделения дома и земли реально в натуре.

Земля и стоящий на ней дом связаны неразрывно, поэтому в случае развода бывший супруг, который получил половину дома, также получит половину земли, на которой расположен дом. Ст. 13, 35 ЗК, ст. 552 ГК РФ Оформление раздела ипотечной недвижимости мировым соглашением На любой стадии судебного спора, супруги могут придти к мировому соглашению.

Однако этот документ не может нарушать права банка. Ст. 153.8 ГПК РФ Если супруги договорятся, что квартира станет собственностью мужа, а оплата ипотеки ляжет на безработную жену, банк выразит возражение, на основании которого суд откажет в утверждении соглашения.

Даже при условии, что судья его утвердит, с большой долей вероятность банк обжалует судебное решение в свою пользу. Поэтому чтобы избежать лишних судебных расходов, рекомендуется изначально обсуждать условия с банком.

Подача иска о разделе ипотеки при разводе. Исковые требования, касающиеся вопросов недвижимости, направляются в районный суд согласно местонахождению недвижимого имущества.

Ст. 30 ГПК РФ Содержание и образец иска. Оформление иска должно происходить в соответствии с требованиями, предъявляемыми к его содержанию о разделе ипотеки.

В нем нужно указать: Ст. 131 ГПК РФ

  • Сведения об ответчике (Ф.И.О., данные паспорта, дата и место рождения, наименование организации-работодателя, ИНН, СНИЛС);
  • Ф.И.О. и адрес заявителя;
  • Перечень документов, приложенных к заявлению (указать оригиналы и копии);
  • Суть требований (цена иска, содержание);
  • Подпись заявителя.
  • Наименование судебного органа, в который направляется иск;

Не лишними будут контактные данные сторон спора, например номера телефонов для связи. Эта информация позволить ускорить процесс по делу. В содержании иска необходимо указать:

  1. Документы о доходах заявителя.
  2. Дату приобретения;
  3. Чьи денежные средства были использованы на приобретения недвижимости;
  4. Предмет раздела;
  5. Стоимость имущества;
  6. Размер выплаты, требуемый к получению собственником;
  7. Основания;
  8. Лиц, пользующихся имуществом;

Какие документы должны прилагаться к иску:

  • Квитанция об оплате госпошлины;
  • Копии документов о вложении маткапитала, личных средств в приобретение жилья;
  • Копии документов на ипотечное и иное имущество, купленное в браке;
  • Доверенность для участия в судебном разбирательстве представителя стороны;
  • Копия свидетельства о браке (если его требуется расторгнуть в одно время с разделом имущества);
  • Уведомление о направлении копии иска в банковскую организацию.
  • Отчет об оценке общего имущества;
  • Уведомление, подтверждающее факт вручения или направления ответчику копии иска, отчета об оценке и иных документов, которыми не обладает ответчик;
  • Банковская выписка об остатке задолженности по ипотечному договору;
  • Копия свидетельства, подтверждающего расторжение брака;

Ст.

132 ГПК РФ Госпошлина. Ее размер будет зависеть от стоимости разделяемого имущества.

По данному виду дел ее размер составляет 13200 руб. + 0,5% стоимости недвижимости свыше 1 млн руб., но не выше 60 тыс. руб. Ст. 333.19 НК РФ Ст. 98 ГПК РФ При разделе квартиры в равных долях, суд обяжет второго супруга вернуть истцу половину от уплаченной госпошлины.

Основные сложности при разделе ипотеки Отказ одного из супругов оплачивать долг. К примеру, суд определил, что обязательства по кредиту должны оплачиваться бывшими супругами поровну, а жена отказывается оплачивать свою часть. Если муж будет вносить половину платежа, банк начислит на остаток задолженности неустойку.

Каждый платеж, вносимый супругом, будет в большей степени покрывать неустойку, но не гасить саму задолженность.

Выйти из этого замкнутого круга можно одним единственным способом – вносить всю сумму платежа. В таком случае муж будет погашать как свои, так и обязательства бывшей жены.

После полной оплаты долга, муж может обратиться за взысканием с бывшей жены половины от оплаченной банку суммы. Ст. 325 ГК РФ Теоретически после того как ипотека погашена, а обременения сняты, бывший муж мог бы потребовать долю жены в квартире в зачет задолженности по платежам.

Но практически это едва возможно, особенно без согласия жены. Даже при наличии исполнительных листов (и возможно не одного) взыскать половину квартиры не получится, если жена не имеет другого жилья. Если бывшая жена там не проживает, но это ее единственное жилье, забрать ее часть не выйдет.

Таким право обладает исключительно банк, выдавший ипотечный кредит. Ст. 446 ГПК РФ Распределение долей также не возможно. Банк отказал в переоформлении договора Не стоит забывать, что банк является коммерческой организацией, и цель его деятельности – извлечь прибыль.

Ему важно получить обратно денежные средства, а вот взаимоотношения бывших супругов не входя в круг его интересов.

Рассчитанные на нескольких заемщиков платежи будут перечисляться единолично одним из супругов, который не сможет получить часть денег обратно.

Люди, которых ничего не объединяет, будут вынуждены проживать вместе.

Все эти риски возможно избежать с помощью брачного договора, если заключить его до того, как оформить ипотеку. К сожалению, люди все равно продолжают считать этот документ чем-то обидным, ставящим под сомнения честность намерений вступающих в брак.

Если вы задумались о разводе, что необходимо знать про раздел ипотеки

  • Та доля квартиры, оплаченная за счет маткапитала, разделится на бывших супругов и детей. Оставшаяся часть, оплаченная за счет личных средств другого супруга, будет принадлежать ему. Квартира, оформленная по военной ипотеке, делится в общем порядке.
  • Банк согласится на переоформление ипотеки, если это ему выгодно. К примеру, если больше половины ипотеки погашено без просрочек, а доход бывшего супруга, который станет собственником, позволит ему вносить платеж в установленном размере. Но иногда банк не соглашается даже на это, поскольку так надежнее.
  • Если банк не согласится на иное, то имущество и долги разделят пополам, что по суду, что в общем порядке.
  • Суд может разрешить оставить имущество и ипотеку за бывшим супругом, даже при возражении банковской организации. Но это – редкость. Другому супругу такая ситуация невыгодна – собственником будет один человек, а платить придется двоим, поскольку изменение условий договора без согласия банка невозможно.

| общероссийская общественная организация Ассоциацияюристов России Ваш город: Москва Поиск: × Регистрация Уже есть логин? ФИО* E-mail* Пароль* Я согласен c Зарегистрироваться × Войти У вас еще нет логина?

Логин или e-mail Пароль Запомнить меня Войти

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Если супруги желают развестись и разделить принадлежащее им на праве собственности совместное имущество, то семейное законодательство регулирует этот вопрос последовательно и чётко. Они либо делят активы поровну, когда каждому достаётся 1/2 доля, либо до свадьбы заключают брачный контракт, где прописывают порядок, по которому осуществляется передача имущественных ценностей после расторжения брачного союза, и количество имущества, причитающегося каждому из участников семейных отношений.

Однако, в случае разделения ипотеки при разводе, например, когда происходит раздел ипотечной квартиры, закон не устанавливает единые правила по следующим причинам:

  • Жена и муж не могут считаться собственниками жилья, поскольку они взяли его по ипотечному кредиту. Соответственно, они лишены одного из правомочий собственника, а именно возможности свободно распоряжаться вещью. Поэтому, если они пожелают разводиться, то не смогут осуществить раздел квартиры либо иной ипотечной недвижимости по нормам Семейного кодекса, регулирующим разделение совместно нажитого имущества.
  • В имущественных отношениях между двумя супругами активное участие в качестве третьего лица принимает банковское учреждение, которое дало участникам брачных отношений деньги на приобретение жилого помещения и, в связи с этим, является официальным держателем залога на него.

Когда участники семейного союза до женитьбы/замужества купили недвижимость в ипотеку и развод между ними стал неизбежным, то возможны следующие варианты распределения обязательств по ипотеке и разделения активов:

  • Если супруг, не являющийся участником кредитного соглашения, еще до женитьбы/замужества выплачивал часть долга по ипотеке и таким образом уменьшал долговое бремя другого супруга, то при разбирательстве дела в суде будет принято следующее решение: согласно статье 37 Семейного кодекса признать квартиру совместным активом и поделить её поровну.
  • Оставить сделку, заключённую одним из супругов, его личной обязанностью перед банковской организацией. В данном случае квартира признаётся неделимой.

    Если другой участник брачных отношений, не являющийся заёмщиком по ипотечному соглашению, внёс свой вклад в погашение долга, то супруг-должник обязан вернуть потраченные финансовые средства по обоюдному согласию или принудительно по решению судебной инстанции.

  • Поскольку банковское учреждение влияет на бракоразводный процесс, в котором фигурирует залоговое жильё, оно может потребовать от заёмщика досрочно исполнить свои финансовые обязательства при расторжении брака. В случае отказа юристы банковской организации могут продавить это решение через суд и взыскать с должника денежные средства или забрать ипотечную недвижимость. В результате должник теряет как первоначальный взнос, так и жильё, которое банк в дальнейшем выставит на продажу.
  • Признать жильё делимым и разделить его на равные доли согласно положениям тридцать девятой статьи Семейного кодекса.

    После этого каждый из бывших супругов должен переоформить денежное обязательство по ипотечному кредитованию на себя пропорционально полученной доле.

  • Муж и жена могут договориться о том, что необходимо сделать переоформление кредитного соглашения с банковской организацией после прекращения брачного союза на двоих в качестве созаёмщиков, вложить денежные средства в ликвидацию задолженности сообща и разделять жилую недвижимость только после полного закрытия обязательства перед банком.

Если молодожёны вложили подаренные на свадьбе деньги на приобретение жилой недвижимости по ипотечному кредиту и соглашение с банковской организацией оформлено на одного из супругов, то анализ законодательной и судебной практики показывает, что ипотека при прекращении брачных отношений может быть поделена несколькими способами:

  1. Если жена и муж не в состоянии платить по кредитному соглашению, то им следует подать заявление в банк с просьбой о продаже квартиры. Когда недвижимость будет передана покупателю и ипотечное обязательство в отношении банковского учреждения будет исполнено, супруги смогут поделить оставшиеся денежные средства в равных долях, если в брачном контракте они не прописали иной порядок разделения общего имущества.
  2. Если супруг, который официально не является стороной в соглашении ипотечного займа с банком, докажет в судебном заседании, что принимал активное участие в погашении денежных обязательств по ипотеке, то он имеет право на признание имущества совместным.

    И, таким образом, может претендовать на 1/2 долю при расторжении брачного союза согласно нормам Семейного кодекса.

  3. Если, например, жена откажется от оплаты ипотеки, то последствие этого решения будет следующим: она теряет право на часть приобретённого под залог жилища.

В случае, если один из участников семейных отношений выступает в роли поручителя, а другой супруг является заёмщиком по ипотечному договору, то в этой ситуации есть определённые правовые нюансы.

Поручитель выступает в качестве лица, которое гарантирует, что перечисление денежных средств по ипотеке будет продолжено, если должник не сможет выполнять взятые на себя финансовые обязательства.

При этом поручитель не является стороной договора.

Супруг может поручиться по кредитному договору, который подписывает другой участник брачных отношений, только по своему согласию, выраженному письменно, поэтому необходимо тщательно взвешивать все последствия принимаемого решения, поскольку поручительство может быть прекращено только в следующих случаях:

  • В случае замены поручителя иным лицом.
  • Когда обязательство, которое обеспечивал поручитель, было прекращено либо исполнено.
  • Если кредитор отказался от принятия денежных средств либо иного имущества или по каким-либо другим причинам не принял надлежащее исполнение по договорным обязательствам.
  • Если поручительство предполагалось на определённый период времени, то по его истечению оно прекращается.

В списке, указанном выше, можно заметить, что расторжение брака не влечёт за собой автоматическое прекращение поручительства. Это означает, что у вас будет юридическая связь с бывшим супругом/супругой до тех пор, пока обязательство перед банковским учреждением не прекратит своё существование. В случае разделения ипотечного имущества, особенно если кредит был взят до официальной регистрации брачных отношений, поручитель обычно не может претендовать на долю жилья, за исключением случаев:

  • Когда поручитель может доказать, что по собственной воле, а не из-за плохого финансового состояния должника, перечислял часть собственных средств на погашение кредитной задолженности, и прилагает в качестве доказательства письменные документы.
  • Когда поручитель нетрудоспособен.

В данном случае ситуация напоминает поручительство с одним важным исключением.

Если поручитель – это лицо, которое обязано выплачивать ипотечные долги, когда должник самостоятельно не способен ликвидировать задолженность, то созаёмщик – это лицо, которое солидарно отвечает с другим заёмщиком по кредитному договору в полном объёме. Иными словами, созаёмщик является полноправным участником ипотечных отношений.

В связи с этим, возможно несколько вариантов разделения недвижимости при расставании участников брачных отношений:

  1. Супруги делят квартиру либо иную недвижимость по соглашению с банком в пропорциях сообразно их вкладу в погашение ипотечных выплат. Затем сделка по ипотеке переоформляется на каждого из бывших участников брачного союза пропорционально полученной в собственность доле жилья.
  2. Супруги с разрешения банковской организации продают ипотечную жилплощадь, закрывают долг и оставшиеся денежные средства делят между собой мирно либо в судебном порядке.
  3. Один созаёмщик с согласия кредитного учреждения отказывается от прав на жилую недвижимость в пользу другого созаёмщика и выходит из ипотечной сделки.
  4. Жена и муж перед началом бракоразводного процесса могут прописать в соглашении между собой, что они оставляют квартиру в совместной собственности и продолжают перечислять за неё деньги в банк. Затем, будучи уже разведёнными, они ликвидируют задолженность полностью и делят имущество.

Зачастую на составлении брачного контракта настаивает работник банковской организации, занимающийся предоставлением ипотечного кредитования.

Это делается с целью уменьшить риски банка из-за возможного понижения кредитоспособности супругов.

По требованиям банка в брачном контракте один из участников семейных отношений, например, супруга, может быть лишена права на получение части недвижимого актива при разводе, если у неё нет постоянной работы либо она не способна трудиться из-за плохого здоровья.

Напротив, если у обоих супругов высокие доходы, и они вместе участвуют в ликвидации ипотечной задолженности, то банк может быть заинтересован в возможном разделе жилплощади в результате разрыва брачного союза, поскольку у него есть уверенность, что перечисление денег за ипотеку продолжится в полном объёме.

Брачное соглашение может быть составлено и оформлено супругами до вступления в кредитные отношения с банком.

В нём жена с мужем закрепляют договорённости, достигнутые между ними в отношении ипотеки, например:

  • Какой процент жилья получит каждый при расторжении брачных отношений?
  • Каков размер компенсации, если, например, муж отказывается от прав на часть актива?
  • Какую денежную сумму обязуется выплачивать каждый участник семейного союза на погашение ипотеки?

Перед выдачей денежных средств в рамках ипотеки кредитная организация обязательно затребует у супругов этот документ для изучения.

В случае несогласия банка с некоторыми положениями контракта супругам придётся либо согласиться с заявленными требованиями, либо искать другой банк для кредитования. Исходя из анализа судебной практики, можно сделать следующие выводы: Жизненная ситуация Принцип действия Жильё по ДДУ приобретено до брака, один из супругов выступает стороной ипотечного договора. Сумма выплаченных денег на покрытие ипотеки супругом до брака составляет его личную долю в жилище.

Остальное признаётся совместным имуществом, если по условиям, прописанным в брачном контракте, не были установлены иные правила. Жильё приобретено по ДДУ до брака, оба супруга выступают созаёмщиками. Сумма выплаченных денег каждым супругом до брака составляет его личную долю в жилище.

Остальное признаётся совместным имуществом, если по условиям, прописанным в брачном контракте, не были установлены иные правила. Жильё по ДДУ приобретено в браке, муж и жена являются созаёмщиками. Имущество признаётся совместным и делится в равных долях.

Банковское учреждение подписывает с каждым из бывших участников брачного союза ипотечный договор на полученную долю жилплощади. Жильё по ДДУ приобретено в браке, один из супругов является заёмщиком. Актив признаётся совместным и делится по 1/2 доле каждому супругу, если по брачному контракту не прописан другой порядок разделения имущественных ценностей.

Бывший супруг-заёмщик имеет право предоставить другой стороне распавшегося брачного союза компенсацию за её долю и получить в полное владение квартиру после погашения ипотечного кредита.

В том случае, когда ипотечное кредитование было выделено банковским учреждением для приобретения жилплощади в новостройке, которая не была сдана в эксплуатацию, а расторжение семейных отношений произошло до окончания строительства, то процедура развода будет иметь следующие нюансы:

  • Если брачный союз был зарегистрирован до окончания стройки дома, то квартира считается общим активом супругов.
  • Нельзя приобрести полное право собственности на жильё до того момента, пока многоквартирный дом не будет принят в эксплуатацию.
  • Отсюда следует, что для закона неважно, кто оплатил первоначальный взнос за неё и вносил платежи в дальнейшем. В любом случае недвижимость будет поделена пополам.
  • Однако, если один из участников семейных отношений, который принимал участие в погашении кредитного долга, желает отказаться от принадлежащей ему доли, то он может претендовать через суд на денежную компенсацию от другого супруга.

Так как российское семейное законодательство не считает гражданский брак официальным, то регулирование правоотношений лиц, состоящих в нём, относится к сфере гражданского права. По смыслу закона тот сожитель, который является в ипотечном договоре заёмщиком, будет считаться после его окончательного исполнения единоличным собственником жилища.

Другая сторона гражданского брака не имеет в отношении такого имущества никаких прав. Однако, встречаются ситуации, когда оба сожителя приобретают по ипотечному кредиту жилое помещение и вместе выступают стороной сделки с кредитным учреждением. При разводе, если они не договорятся полюбовно, их спор будет разрешаться в рамках судебного разбирательства.

Чтобы доказать притязания на запрашиваемую долю жилья, каждому сожителю потребуется доказать:

  • Факт ведения сожителями общего хозяйства, т.е. совершали ли они вместе покупки, заботились ли об имуществе друг друга.
  • Объём финансовых средств, вложенных каждым в приобретение квартиры.
  • Факт совместного проживания на одной территории.

Препятствия, мешающие разводящимся супругам поделить ипотечное имущество, как правило, возникают со стороны банка.

К ним относятся:

  1. Прописанное в сделке по ипотеке требование банковского учреждения досрочно предоставить полное погашение по договору при разводе. Как правило, заёмщики редко имеют возможность сразу же закрыть обязательство.
  2. Указанное по настоянию банковских работников в брачном контракте требование о невозможности разделения ипотечного жилья между супругами, если они хотят развестись, до окончательной выплаты полной суммы кредита за квартиру.

Расторжение семейных отношений происходит в ЗАГС, если одновременно выполняются три условия:

  • Супруги вместе с банком мирно договорились о судьбе ипотечного актива.
  • Банковская организация согласна на прекращение брака и раздел ипотечного жилья.
  • У семейной пары нет детей, не достигших совершеннолетнего возраста.

После внесения записи в книгу актов и выдачи свидетельства, удостоверяющего расторжение брачного союза, брак считается прекращённым, а ипотечная недвижимость – разделённой по соглашению, подписанному бывшими супругами и банком. Разрыв брачных отношений и разделение ипотечного жилья происходит в рамках искового судопроизводства по заявлению одного из супругов и при обязательном участии представителя банка.

Суд рассматривает основания, позволяющие осуществить раздел жилья или препятствующие ему, доказательства, предъявляемые сторонами, и выслушивает мнение банковского представителя, точку зрения которого он должен учитывать при вынесении окончательного решения по делу. С момента вступления в силу судебного решения происходит официальное разделение квартиры или иного недвижимого имущества между бывшими супругами и расторжение семейных отношений.

Если у пары есть дети, то процедура деления ипотеки обладает следующими особенностями:

  1. Если был взят отпуск в целях ухода за несовершеннолетним ребёнком.
  2. Необходимо решить, кто из родителей будет проживать с несовершеннолетним ребёнком вместе.
  3. Доли, если есть детям причитающиеся из ипотечного жилья, присоединяются к доле совместно проживающего с ними родителя.
  4. При отсутствии постоянного источника денег ввиду уважительной причины (болезнь, беременность).
  5. При нетрудоспособности родителя.
  6. Расходы на выплаты долгов по ипотечному кредитованию переходят на бывших супругов поровну. Однако, есть исключения из этого правила, когда размер ежемесячного платежа родителя, с которым живёт маленький ребёнок, уменьшается:
    • При нетрудоспособности родителя.
    • При отсутствии постоянного источника денег ввиду уважительной причины (болезнь, беременность).
    • Если был взят отпуск в целях ухода за несовершеннолетним ребёнком.
  1. Если ипотечную недвижимость родители собираются продать, чтобы поделить между собой деньги, то предварительно потребуется получить согласие от органа, ведающего социальной опекой над детьми.

Ипотека при разводе супругов с детьми видоизменяет нормы, установленные семейным законодательством в отношении алиментов.

Они начисляются по следующим правилам, указанным в таблице.

Период подписания ипотечного договора Как начисляются алиментные платежи Гражданский брак или во время добрачных отношений

  1. Сумма, взимаемая в качестве алиментов, не уменьшается из-за наличия ипотечной задолженности и рассчитывается по нормам, установленным в Семейном кодексе.

Официальный брачный союз

  1. Если денежная сумма ниже 50 процентов, то родитель, живущий вместе с общим малышом, обязан помогать бывшему супругу с ликвидацией ипотечной задолженности.
  2. Если денежная сумма, которая причитается общему малышу на содержание, превышает 50 процентов от взноса на ипотеку, выплачиваемого каждый месяц, то ребёнок имеет право на разницу. Например, сумма, перечисляемая на алиментные платежи, равна 70 процентам ипотечного взноса.

    Таким образом, малыш получает 20 процентов от величины ипотечного взноса.

Так как кредитная организация по законодательным нормам выступает в качестве держателя залога по ипотечному жилью и может вмешиваться в жизнь супругов до полного погашения ипотеки, то её нужно уведомлять в следующих случаях:

  • Отказ от исполнения обязательства по причине невозможности дальнейших выплат.
  • Сдача жилища в найм третьим лицам.
  • Появление на свет малолетнего ребёнка.
  • Подача заявления в судебную инстанцию по поводу разделения ипотечного имущества.
  • Расторжение брачных отношений.
  • Отказ от поручительства из-за замены поручителя.
  • Прописка иных, кроме заёмщика, лиц в квартире, приобретённой по ипотечному договору.

Закон устанавливает, что жилище, купленное супругами при помощи материнского капитала, не может считаться их совместной собственностью, а будет оформляться в равных долях, принадлежащих жене, мужу и малолетним детям.

Эти нормы действуют и в отношении недвижимости, приобретённой по ипотечному кредиту с привлечением маткапитала. При расторжении брачных отношений применяется следующая процедура:

  1. В окончательном решении суд постановляет, что долг по ипотечному кредиту делится между бывшими супругами в пропорции 50/50.
  2. Сначала суд решает вопрос о том, с кем из бывших супругов останутся дети и определяет величину алиментных платежей, необходимую для содержания маленьких детей.
  3. Затем судебная инстанция определяет, что раздел жилья будет осуществлён по долям, которые были определены при заключении ипотечной сделки с привлечением материнского капитала.
  4. Бракоразводный процесс рассматривается в судебном органе.

К правовым особенностям военного ипотечного кредитования относятся:

  • Военнослужащий становится единоличным хозяином жилья. Не имеет значения, есть ли у него малолетние дети либо супруга.
  • Полную ответственность за невыплату взятого ипотечного кредита несёт военнослужащий.
  • Военнослужащий несёт ответственность вместе с Минобороны солидарно.
  • Переоформление сделки по ипотеке на других лиц, в том числе, членов семьи, не допускается.
  • Единственное исключение из законодательных норм, когда супруга может претендовать на долю в ипотечной квартире после расторжения брачного союза с военным, состоит в том, что она должна перечислять на ликвидацию задолженности по ипотеке собственные заработанные средства и подтвердить траты письменными доказательствами в судебном заседании.

Отказывается ли от своей доли недвижимости супруг, не желающий погашать ипотеку Правовые последствия Да

  1. Кредитное соглашение переоформляется на второго платёжеспособного супруга.

    Отказавшийся лишается возможности претендовать на ипотечную недвижимость.

Нет

  1. Банковская организация выставляет жилище на торги и покрывает ипотеку деньгами, вырученными с продажи.
  2. Банк договаривается со вторым супругом и переписывает ипотечное соглашение на него.

    Отказавшийся теряет права на долю в жилище.

Чтобы передать ипотечное жильё в найм третьим лицам для проживания, требуется обязательно согласовать этот вопрос с кредитной организацией. Что касается прописки, то возможны два варианта:

  1. Прописка запрещена без получения соответствующего разрешения банковского учреждения.
  2. Некоторые кредитные организации разрешают прописать в ипотечной квартире близких родственников. Затем необходимо уведомить их об изменениях в составе жильцов.

В типовом договоре, который заключается в рамках ипотечного кредитования, образец которого вы можете посмотреть , обычно указывается требование к залогодателю уведомлять банковское учреждение обо всех лицах, прописываемых в квартире.

Пункт, где прописана эта норма, банки, как правило, заёмщикам тереть не позволяют.

Возможные варианты дейтвий представлены в таблице ниже.

Способ решения Правовые последствия Выплатить ипотеку в полном размере. Долг ликвидируется, квартира либо иное жилое помещение переходят в полную собственность заёмщика. Отказаться от ипотечного жилья.

Кредитная организация забирает залоговую недвижимость либо взыскивает её с должника принудительно при его отказе передать ипотечную недвижимость. Должник лишается права вернуть внесённые по договору финансовые средства, в том числе, первоначальный взнос.

Отказаться от роли созаёмщика либо поручителя в ипотечном договоре или найти другого человека на замену.

В случае согласия банковской организации и другого созаёмщика это означает прекращение финансовых обязательств перед банком. В противном случае потребуется найти человека, который согласится заменить вас.

Продать жилую недвижимость, если банковское учреждение согласно на это. Должник теряет недвижимость, но взамен выплачивает весь долг либо его большую часть за счёт средств, вырученных с продажи жилого помещения.

Когда кредитную организацию устраивает платёжеспособность одного из созаёмщиков после развода, она может после консультаций с супругами переписать ипотечный договор, например, на мужа, который полностью берёт на себя бремя выплаты денежного обязательства.