Передача квартиры меньшей площади

Передача квартиры меньшей площади

Как получить компенсацию от застройщика за меньший метраж?


3 апреля 2021А вы знали, что площадь квартиры, купленной на начальном этапе строительства, может оказаться меньше, когда строительство завершат?После того как дом построен, специалисты БТИ производят замер площади каждой квартиры. Количество квадратных метров указывают в акте приема-передачи. Отклонение метража квартиры от площади, указанной в договоре – обычное дело.

В каком случае покупатель-дольщик имеет право на денежную компенсацию за недостающие метры?В ст. 5 ч. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» говорится, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Возможны три варианта развития событий.Вариант 1. В договоре указано, что изменение цены на объект недвижимости невозможно ни при каких условиях. В этом случае даже если площадь квартиры меньше указанной в ДДУ, компенсацию вам не получить.Вариант 2.

В договоре прописано, что дольщик получает от компании-застройщика компенсацию за недостающие метры. Обычно если метраж квартиры отличается от указанного в договоре более чем на 1 метр, компания компенсирует недостающий метраж. Если разница меньше, чем на 1 метр, то компенсации дольщику не будет.

Там же оговаривается, в какой срок после подачи заявления о компенсации компания вернет деньги.В этом случае пишем заявление на возврат денежной суммы за недостающие метры. Цена за метр такая же, как при покупке. Это тоже указывается в договоре.

Заявление нужно передать в ту фирму, с которой заключен ДДУ.

Часто бывает, что фактически дом строит компания А, а договор вы заключили с компанией В.

Заявление нужно везти именно в офис компании В.

Не забудьте, что оно должно быть в двух экземплярах, один остается в компании, второй у вас. В заявлении вы указываете, на какой расчетный счет вернуть деньги. На вашем экземпляре сотрудник фирмы, который его принял, должен расписаться, написать свою фамилию и поставить дату.

С этого дня начинаем отсчитывать срок возврата денег, указанный в договоре. Если компания так и не выплатила вам компенсацию в течение этого периода, вам следует обращаться в суд с исковым заявлением.Вариант 3. В договоре не указано ничего по поводу компенсации за недостающие метры.

Вы можете попробовать вернуть деньги, и делать это придется через суд. Однако в данном случае результат не гарантирован. Как показывает судебная практика, суд может и отказать вам.

Ведь договором компенсация не предусмотрена. Если вы решите, что стоит все-таки попытаться получить деньги от застройщика, то действовать нужно так же, как и в предыдущем случае.

Сначала пишем заявление в двух экземплярах.

Так как договором не установлен срок возврата денежных средств, сами указываем его в заявлении. При этом руководствуемся ст. 314 Гражданского кодекса РФ. Статья устанавливает срок для возврата денег 7 дней.

Значит, вы можете указать в заявлении 7 дней или больше.Один экземпляр заявления передаем в офис компании, второй экземпляр с подписью, датой и расшифровкой подписи сотрудника, принявшего заявление, оставляем у себя. Если компенсацию вам не выплачивают, а срок, который вы указали в заявлении, истек, можете обращаться в суд.При обращении в суд вам нужно будет написать исковое заявление, в котором вы потребуете:

  1. заплатить вам неустойку согласно Ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей».
  2. вернуть вам компенсацию за недостающие квадратные метры (необходимо рассчитать точную сумму и указать ее);
  3. выплатить деньги за моральный ущерб согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»;
  4. заплатить вам штраф в размере 50% от суммы согласно ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»;

К исковому заявлению нужно приложить копии следующих документов:

  1. договора долевого участия;
  2. акта приема-передачи квартиры, в котором указана ее фактическая площадь.
  3. платежного поручения, которое подтверждает оплату суммы, указанной в договоре;

Дольщик имеет право компенсировать разницу при уменьшении метража в пределах срока исковой давности. Он составляет 3 года с даты подписания акта приема-передачи квартиры.А вы когда-нибудь оказывались в ситуации, когда нужно судиться с застройщиком?

Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! , чтобы не пропустить!Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 80 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)Самое интересное о недвижимости В СОЦСЕТЯХ:Каждый офис находится в независимом владении и управлении.Отличного дня и настроения желаем от имени CENTURY 21 Россия!

Разница между планируемой и реальной площадью квартиры в новостройке. Нужно ли ее оплачивать?

31 января 2021Покупка квартиры в доме, строительство которого не завершено, всегда сопряжена с рядом рисков.

В частности нередко на практике получается так, что метраж готовой квартиры отличается от того, который был заявлен проектом при заключении договора долевого участия (ДДУ) в строительстве. Причем разница может быть как в большую сторону, так и в меньшую. Как быть в случае выявления такой разницы? Площадь квартиры является важным параметром, определяющим общую цену за нее.

Площадь квартиры является важным параметром, определяющим общую цену за нее. Измерять метраж квартиры в новостройке должны только специалисты, имеющие соответствующую лицензию, — кадастровые инженеры или сотрудники БТИ. Никаких обмеров рулеткой или подсчетов «на глаз» здесь не допустимо.

Измерения кадастровыми инженерами производятся при помощи специального оборудования по особой методике.

Все измерения заносятся в официальные документы. Измерения инженером должны проводиться только после сдачи дома в эксплуатацию либо непосредственно на этой стадии.

Измерения, сделанные инженером, должны найти отражение в акте приема-передачи квартиры. Именно эти измерения и дают фактическую площадь квартиры.

Соответственно, подписывая такой акт, вы подтверждаете, что фактическая площадь вами не оспаривается.

На этом моменте следует проявить особую внимательность.

Поскольку если фактическая площадь окажется больше той, что указана в договоре, по общему правилу на вас ляжет обязанность доплатить за нее. Если же квартира по фактическому метражу окажется меньше той, что была заявлена в плане при подписании ДДУ, у вас есть право взыскать с компании-застройщика стоимостную разницу.

Законом установлены предельные нормы расхождений между фактической и заявленной проектом площадью квартир в новостройках. Предельная норма равна пяти процентам от общей площади квартиры. Если расхождение более пяти процентов, оно считается существенным.

Если выявлено существенное расхождение в площади — это становится самостоятельным основанием по инициативе покупателя (дольщика) расторгнуть ДДУ. Если у дольщика по указанной причине расторгать договор желания нет, то на него ложится обязанность доплатить за разницу в метраже (если по факту она больше запланированной). Но не всегда. Отступления от этого общего правила могут быть установлены в самом ДДУ, а именно теми его пунктами, которые устанавливают порядок определения конечной цены за квартиру.

Если договором установлено, что цена квартиры равна произведению стоимости одного метра квадратного на общее количество метров (площадь квартиры) и прописано, что цена за квартиру подлежит автоматическому перерасчету, тогда при превышении фактической площади над запланированной проектом обязанность по оплате разницы ложится на дольщика. Но и на застройщика ложится обязанность компенсировать дольщику стоимостную разницу за уже оплаченный излишек, если фактический метраж окажется меньше запланированного.

Также застройщик вправе самостоятельно определять договором норму отклонения по метражу, влияющую на возможность перерасчета итоговой цены. Так, часто прописывается, что перерасчет производится, если разница будет превышать 0,5 метра, метр или иное процентное соотношение. Но, как было замечено выше, если фактический метраж будет расходиться с запланированным более чем на 5% — за дольщиком сохраняется право на расторжение ДДУ, если оплачивать такой излишек он не хочет или не может в виду отсутствия средств.

Цена за квартиру в типичном соглашении о купле-продаже – одно из условий существенных и должна быть выражена четко, без каких-либо последующих изменений. Но применительно к ДДУ согласно закону изменение окончательной цены за квартиру возможно и после заключения ДДУ. На практике чаще всего в ДДУ отражается запланированная, то есть приблизительная площадь квартиры с указанием на то, что окончательный метраж будет сформирован на основе результатов измерений специалистами БТИ.

Таким образом, уже на этапе подписания ДДУ дольщик извещается о том, что разница в площади возможна. И такая разница возникает практически всегда.

Однако ДДУ может быть установлен и иной вариант определения окончательной цены за квартиру. Так, если указано, что цена является фиксированной, определяется, например, как сумма денег, идущих на возмещение непосредственных затрат, обусловленных строительством, и оплату услуг компании-застройщика, и не подлежит перерасчету (изменению), то при выявлении разницы в метраже ни дольщик, ни застройщик компенсировать стоимостную разницу не должны. Однако разница не должна быть существенной, то есть не превышать 5% от общей площади.

Если будет больше, как было замечено выше, дольщик вправе инициировать расторжение ДДУ, если желает, чтобы застройщик вернул ему уже уплаченную стоимость недостающих квадратных метров. Перерасчет итоговой стоимости за квартиру в новостройке должен производиться на основе той стоимости за квадратный метр, которая была указана при заключении ДДУ, если даже к моменту составления акта передачи цена за метр квадратный в этом доме возросла в несколько раз.

Отклонения между фактической и планируемой площадью всегда фиксируются в акте приема. Желая получить излишне уплаченные деньги за квадратные метры, которых по факту не оказалось, дольщик должен подать претензию (заявление) на имя компании-застройщика. Лучше это делать еще до подписания акта, оформляющего передачу объекта.

Если разница в метраже возникла главным образом из-за разницы в проектных и фактических параметрах, касающихся подсобных, не отапливаемых помещений квартиры, а также лоджии или балкона, то при перерасчете цены должны применяться специальные понижающие коэффициенты. При выявлении оснований для перерасчета застройщику надлежит в письменной форме известить об этом дольщика. Когда стороны не могут придти к взаимному согласию по порядку и самой необходимости перерасчета за излишний (недостающий) метраж в установленный договором или поданной дольщиком претензией срок, такой спор возможно решить через суд.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

  1. в пользу дольщика, что требует уплаченных средств.
  2. в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей ;

При этом осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.Согласно положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.Положениями ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон.Особенности процедуры изменения цены договора:

  1. Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон.

    Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит Гражданского кодекса РФ.

  2. Согласно ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.
  3. Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ГК.

    Таким образом, такое положение будет недействительным.

Согласно ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации.

Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы.В то же время ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

  1. Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
  2. При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора ( ФЗ № 214).
  3. При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения ( ГК РФ).
  4. Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке ( ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет , вместе с процентами за их использование.
  5. При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными ( ФЗ № 214).

Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ГК РФ.В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может.

В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд ( ГК РФ).

При этом дольщик должен учитывать, что:

  1. Так, согласно ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
  2. Согласно ФЗ № 214, дольщик вправе требовать в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере. Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
  3. Более того, согласно ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.
  4. Исходя из ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.

На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков.Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией.При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу:(проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула:(фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра.ПримерМ.

заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв.

м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв.

м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М. доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором.

Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв.

м, которая составляла 70 тыс.

р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.

При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.Несмотря на это, во многом суды также и солидарны.

Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.Основные выводы из судебной практики:

  1. В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
  2. Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
  3. Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения ФЗ «О защите прав потребителей». Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
  4. В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит ФЗ «О защите прав потребителей».

Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков.

При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.Доплата застройщику стоимости квартирыМожет ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м?Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены ( ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м.

В случае если предельное отклонение более 0,9 кв.м. или в договоре отсутствует условие об изменении цены, то такое требование незаконно.

Застройщик передал квартиру меньшей площади

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Суд установил, что существует разница между проектной и фактической площадью квартиры, при этом перерасчет стоимости квартиры ответчиком не произведен, тогда как условия договора, ухудшающие права потребителя, позволяющие застройщику передавать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчета, противоречат закону. Суд с учетом ст. 16 Закона от 07.02.1992 N 2300-1 признал недействительным соответствующий пункт договора участия в долевом строительстве, а также счел обоснованными требования истцов об уменьшении цены договора. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Если застройщик передал покупателю на основании договора участия в долевом строительстве квартиру меньшей площади, чем указанная в договоре, покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены и возврата части уплаченной цены.

Тот факт, что покупатель принял квартиру, несмотря на отступление ее площади от проектной, не может влечь блокирование права покупателя на соразмерное уменьшение цены — такое поведение покупателя не является злоупотреблением правом. Не препятствует уменьшению цены и наличие в договоре участия в долевом строительстве положения о том, что цена договора является окончательной и подлежит изменению лишь по соглашению сторон.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:С учетом того, что пункты договора, ущемляющие права потребителя Т., признаны недействительными, истцу передана квартира меньшей площади, чем предусмотрено условиями договора, на 1,9 кв. м, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере *** руб. (*** x ***), составляющая разницу в метраже между проектной и фактической площадью» .

Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме «Арсо»: в пользу истца взысканы стоимость недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, компенсация морального вреда.

Вернуть деньги за недостающие метры у застройщика – образец заявления

» Автор Дмитрий Иванов На чтение 4 мин.

Просмотров 4.4k. Опубликовано 09.07.2020Рецензент: Обновлено: 25.12.2020Дольщики нередко сталкиваются с ситуацией, когда готовая квартира меньше заявленной по метражу. При этом по договору оплата производится за каждый квадратный метр по первоначальному проекту.

В данном случае необходимо подать заявление на возврат излишне уплаченных средств.Содержание статьи:С января 2017года в ФЗ № 2014 «О долевом строительстве» вводятся следующие варианты определения стоимости квартиры:

  • Умножение стоимости 1 кв. м. на общую площадь проданного объекта.
  • Сумма на строительные затраты и оплату услуг строительной компании.
  • Умножение цены 1 кв. м. приведенной и общей приведенной площади. Данный вариант используется для квартир, в которых предусмотрен балкон, веранда, терраса или лоджия.

Общая приведенная площадь представляет собой сумму общей площади с площадью лоджии, веранды, террасы или балкона с использованием пониженного коэффициента.В соответствии с Приказом Минстроя России № 854/пр.

от 25.11.2016 устанавливаются следующие коэффициенты:

  1. Для веранды 1,0.
  2. Для лоджии 0,5.
  3. Для балкона и террасы 0,3.

В результате собственник может произвести самостоятельные расчеты, когда квартира будет достроена.В соответствии с ФЗ № 214, стоимость договора может изменяться после его заключения, но по соглашению сторон.

В договоре при этом предусматривается возможность изменения цены на конкретных условиях.Поэтому итоговая цена может поменяться в меньшую или большую стоимость. Большинство договоров такую возможность допускают.

Перед заключением важно внимательно прочитать условия и подготовиться к такому событию.

Если в договоре не содержится возможность для корректировки, строительная компания не может требовать доплату из-за изменения площади и должна построить квартиру по первоначальному проекту.Обратите внимание!

Если площадь отклоняется от заявленной на 1 кв. м. в меньшую или большую стоимость, перерасчеты не будут произведены.Часто предусматривается необходимость составления дополнительного соглашения для урегулирования вопросов оплаты.

Оно также регистрируется в Росреестре, как и ДДУ.Размеры полученной и проектной площади редко совпадают. Это не во всех случаях происходит по вине строительной компании.

По проекту с точностью до сантиметров нельзя рассчитать итоговый вариант.

Особенно это характерно для монолитных домов.

Что касается панельных многоэтажек, здесь эта проблема бывает реже.Незначительные отклонения связаны со следующими причинами:

  1. Технические нюансы, когда толщина железобетонных стен отличается на 5 мм.
  2. Ошибки и неточности во время замеров БТИ.
  3. Во время планирования архитектор округляет цифры.

Важно!

Если отклонение от проекта составляет больше 5 %, можно обратиться в суд с исковым требованием о расторжении ДДУ и выплате компенсации.Если построенная квартира оказалась меньше заявленной, строительная компания обязана оплатить компенсацию. Необходимо составить заявление в виде претензии на имя директора.
Необходимо составить заявление в виде претензии на имя директора.

Допускается его подача задолго до . Именно в него зачастую входят пункты, касающиеся взаиморасчетов по изменившейся площади.

Важно не подписывать документ до фактической выплаты компенсации.Заявление должно включать следующие пункты:Сведения об объектеУказывается адрес, номер и этаж расположения квартиры, стоимость квадратного метра.

Дополнительно следует указать фактическую и проектную площадь.Ссылки на законодательство и договорВ заявлении важна конкретика. Необходимо ссылаться на ФЗ № 214 и конкретные пункты договора о необходимости компенсации за недостроенный метраж.РасчетыВ заявлении указывается сумма, подлежащая оплате.

Не стоит доверять по этому вопросу сотрудникам строительной компании.РеквизитыУказываются реквизиты лицевого счета в банке, на которые вы ждете перечисления компенсации. Лучше взять выписку в банке с реквизитами, но можно их и вписать в бланк с заявлением.Внимание!

Заявление можно передать ответственному сотруднику строительной компании или направить по почте.

Если вы передаете его лично, важно взять копию, на которой проставляют отметку в приеме.

В случае с почтовым отправлением, отсылается письмо с уведомлением о вручении.

Это важно сделать, если застройщик не выплатит компенсацию. Тогда заявление станет основанием для обращения с иском в суд.Бывают ситуации, когда строительная компания возвращает средства не за все недостающие метражи, а с вычетом допустимого предала 1 кв. м. Так, если не хватает 3-х кв. м., вернуть деньги должны за них, а не за оставшиеся 2 кв.

м., вернуть деньги должны за них, а не за оставшиеся 2 кв. м. Допустимый предел не оплачивается, если он не превышается.Прежде чем производить расчеты, важно выяснить основные сведения об объекте.В расчетах учитывается следующее:

  1. Фактическая площадь квартиры.
  2. Проектная площадь по ДДУ.
  3. Стоимость 1 кв. м. по условиям договора.

Если метраж поменялся в сторону уменьшения, расчеты производятся следующим образом:(фактический метраж – реальный метраж) х цена 1 кв.

м. = сумма компенсацииВ результате, если готовая квартира уменьшилась по отношению к заявленной по договору, строительная компания обязана выплатить дольщику компенсацию. Но для этого важно написать заявление с произведенными расчетами, ссылками на действующее законодательство и ДДУ.Видео сюжет расскажет, что делать, если застройщик передал квартиру меньшей площади

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

belchonock/DepositphotosОбмерами квартир занимаются кадастровые инженеры компаний, имеющих соответствующую лицензию.

У таких специалистов есть необходимое оборудование и инструменты, они знают методику, по которой определяется площадь и заполняются документы. Когда дом готов, застройщик приглашает инженера на объект.

Обмеры жилых помещений идут параллельно с вводом дома в эксплуатацию. Таким образом, когда вы принимаете объект, фактическая площадь квартиры уже известна, и, подписывая акт приемки, вы соглашаетесь с указанными значениями.

Поэтому рекомендуем обращать на это внимание и быть готовыми к тому, что за квартиру придется доплатить или, напротив, получить от застройщика денежные средства, если площадь меньше проектной.Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв.

метра. Вообще, в соответствии с п.

1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации. Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия.

Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв.

метра.Если площадь после обмера не совпадает с указанной в ДДУ и надо сделать перерасчет, застройщик должен сообщить вам об этом в письменном виде. Вне зависимости от того, сколько квартиры в доме стоят в данный момент, эти дополнительные расчеты производятся по стоимости кв. метра, указанной в ДДУ.Случаи, когда реальная площадь жилья отличается от проектной, нередки.

Но, как правило, конфликтных ситуаций по данному поводу не возникает. Наша практика показывает, что договориться с клиентами легко.

Однако на рынке бывают ситуации, когда покупатели не соглашаются с результатами обмеров.

В таком случае клиент вправе оспорить результаты обмеров в суде.

Никто из застройщиков не может этому препятствовать.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Опубликовано В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  1. как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  2. как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  3. как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано: По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5). Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади. Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так: При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  • Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег.

Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении.

Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

  • Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. .

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Для этого вам нужны следующие данные:

  1. проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  2. фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  3. стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1: 51,6 кв.м.

— проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей. Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику К доплате застройщику = (52,7 кв.м.

— 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей Пример 2: 53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м.

— фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей. Фактическая площадь < проектной> застройщик возвращает деньги дольщику К возврату дольщику = (53,9 кв.м.

— 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Читайте также: Редактор сайта Paritet.guru — все о защите прав потребителей в России.

Paritet.guru недавно публиковал ()

  1. — 01 февраля 2021 г.
  2. — 14 ноября 2018 г.
  3. — 30 августа 2018 г.

, , , , , , , , , ВКонтакте (X) Обычные (10)  paritet.guru — всё о правах потребителей в России, примеры претензий Powered by and .

Что делать, если квартиру по ДДУ построили меньше или больше

» Увеличение или уменьшение площади построенной квартиры происходит в большинстве случаев.

Иногда эти отклонения незначительны, но они могут составлять и несколько квадратных метров. Несоответствие выявляется при итоговых замерах квартиры кадастровой службой или бюро технической инвентаризации. Ниже мы расскажем, что делать при уменьшении или увеличении площади в ДДУ.

Размер допустимого отклонения площади построенной квартиры от заранее оговоренной определяется в соответствии с ДДУ.

Однако он не может быть установлен более, чем в размере 5%.

Это означает, что согласовать в договоре отклонение построенной площади от проектной на 6, 7 или 10 процентов нельзя.

Такой договор противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» от 30 декабря 2004 года. Как правило, застройщики останавливаются на максимальной допустимой цифре и указывают в своих договорах, что итоговая общая площадь квартиры может отклоняться от запланированной не более, чем на 5%.

Нужно учитывать, что замеры площади квартиры могут оказаться неточными.

Несмотря на то, что к подобным работам допускаются только квалифицированные кадастровые инженеры, нельзя исключать возможность ошибки. Кроме того, методические рекомендации относительно замеров площадей нельзя назвать исчерпывающими, что допускает разные толкования, и, соответственно, разные результаты замеров. На итоговую площадь может оказать влияние используемый инструмент, специфические условия квартиры (такие, как кривизна стен) и многие другие обстоятельства.

Поэтому в спорных случаях, если речь идет об отклонении и доплате существенных сумм, имеет смысл заказать повторный замер у другого кадастрового инженера. Это можно сделать как до предъявления претензий застройщику, так и в ходе судебного спора, когда итоговая площадь квартиры будет определяться на основе судебной экспертизы.

Если отклонение от общей площади существенно, договор долевого участия можно расторгнуть. В этом случае застройщик будет обязан вернуть уплаченные за квартиру деньги с процентами за пользование чужими денежными средствами за весь период.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, превышение допустимого в соответствии с ДДУ изменения общей площади квартиры будет являться основанием для расторжения ДДУ и возврата денег по инициативе дольщика. Расторжение договора в этом случае производится через суд путем подачи иска к застройщику.

Указанное отклонение в 5% отсчитывается от общей площади квартиры.

Если же общая площадь сохранена, а вот параметры отдельных помещений изменились, речь может идти о другом основании расторжения ДДУ – в связи с существенным изменением проектной документации и/или некачественным строительством объекта.

Стандартным условием для ДДУ различных застройщиков является «прощение» минимальных отклонений итоговой общей площади построенных квартир. Как правило, не оплачивается разница в пределах 1 квадратного метра.

Если же отклонение произошло в большем размере (но не превышающем максимально допустимой), дольщик должен будет доплатить разницу, или вернуть уплаченные средства, если квартиру построили в меньшем размере, если это предусмотрено договором. Размер доплаты или суммы к возврату в этом случае определяется по формуле: (Общее количество запланированных метров – фактическое количество построенных метров) * цену 1 кв.

метра в соответствии с ДДУ. В спорных ситуациях, когда вопрос о доплате или возврате денег не удалось решить путем переговоров, дольщик или застройщик могут обратиться в суд. Суды, как правило, становятся на сторону дольщиков, пытающихся взыскать со строительной компании излишне уплаченные средства.

Они будут признаны неосновательным обогащением застройщика. Из судебной практики: участник долевого строительства вправе потребовать уменьшения цены договора на основании части 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если переданная ему квартира имеет меньшую площадь, чем указано в ДДУ (Определение Верховного суда № 81-КГ18-3 от 15 мая 2018 г.).

Если же речь идет о доплате, причитающейся с дольщика, решение суда будет зависеть от условий заключенного ДДУ.

Если в нем предусмотрена возможность доплаты, скорее всего, требования застройщика удовлетворят.

Однако и в таком деле могут быть нюансы, которые сыграют в пользу дольщика. Расчеты с застройщиком по поводу большей или меньшей площади квартиры имеют ряд особенностей, которые невозможно изложить в одной статье.

Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226 Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780 Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб.

764

Если застройщик передал квартиру меньшей площадью

30 августа 2021Нередки случаи, когда фактическая площадь передаваемой по договору долевого участия квартиры отличается от проектной в большую или меньшую сторону.Разберем способ защиты права участника долевого строительства, в случае если ему передана квартира меньшей площадью. В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).Положения статьи 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.Квартира передана застройщиком участникам долевого строительства с отступлением от условий договора о площади квартиры, что привело к ухудшению её качества.Например:Общая проектная площадь квартиры согласно условиям договора участия в долевом строительстве (п.2.1 Договора) составляет 56,70 кв.м.Фактически общая площадь передаваемой квартиры составляет 56,1 кв.м., что на 0,6 кв.м.

меньше проектной.Стоимость 1 кв.м.

метра равна: 2517452/56,70 = 44399,50 рублей.Таким образом, 44399,50 рублей * 0,6 = 26639 рублей 70 коп. (сумма к возврату).Передав истцу квартиру меньшей площадью на 0,6 кв.м, застройщик в нарушение статьи 309 ГК РФ ненадлежащим образом исполнил обязательство, предусмотренное договором.Отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре, влечет изменение его качественной характеристики, что не может ограничивать право участника долевого строительства, как потребителя, потребовать возврата денежных средств, излишне уплаченных за жилое помещение большей площади в сравнении с площадью фактически приобретенной квартиры.Данную позицию подтверждает сложившаяся судебная практика.Таким образом, застройщик должен вернуть участнику долевого строительства стоимость недостающих квадратных метров.