Какую сумму брать для залога при продаже дома

Какую сумму брать для залога при продаже дома

Залог, задаток при покупке квартиры


» » 12 592 просмотровСодержаниеПокупка квартиры может быть сложной и многоэтапной процедурой. Покупатель хочет быть уверен, что продавец не откажется от сделки на последних этапах, а продавец, в свою очередь, хочет убедиться, что покупатель действительно собирается приобретать это жилье, а не просто перебирает варианты. Именно для фиксации предварительных договоренностей обычно и используется задаток.Нет, не обязателен. Но на практике, если покупатель отказывается вносить задаток/залог, продавец не будет его воспринимать всерьез и с легкостью согласиться на предложение другого потенциального покупателя.

Таким образом, задаток/залог – это не обязательный, но очень желательный элемент, который подтверждает намерения сторон и, фактически, делает отказ от продажи/покупки жилья очень сложным и финансово невыгодным.При используются два основных вида предварительных платежей: задаток и аванс.

Формулировка «залог» практически не применяется. Исходя из самого смысла этого слова, она больше похожа на задаток, однако в контексте данной статьи будем рассматривать данное понятие как аванс.Если взять за основу, что залог – это аванс, называемый по-другому, то он является предпочтительным для продавца, но не желательным для покупателя. Суть аванса в том, что это просто досрочный платеж за квартиру.

Эта сумма при окончательном расчете за жилье будет рассмотрена как часть платежа. Однако она не налагает на покупателя или продавца какие-то обязательства или ограничения.

В случае отказа от сделки, продавец просто возвращает покупателю его залог/аванс, без всяких штрафов и других условий.Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей.

Покупатель, на предварительном этапе (на стадии начальных договоренностей), вносит 500 тысяч рублей в качестве залога/аванса. Если бы сделка была завершена в обычном порядке, покупателю пришлось бы доплатить только 2,5 миллиона, так как 500 тысяч рублей он уже выплатил. Но продавец находит другого клиента, который готов за то же жилье заплатить на 200 тысяч рублей больше.

Логичным образом продавец возвращает первому покупателю 500 тысяч рублей залога/аванса и заключает договор со вторым.В отличие от аванса/залога, задаток предполагает штрафные санкции в случае отказа от покупки или продажи. Как следствие, продавцы не очень любят заключать такие соглашения, особенно если они сами не уверены, что готовы продать квартиру именно этому человеку.

Конкретные условия соглашения и штрафы могут быть очень разными, но зачастую, если покупатель отказывается от приобретения жилья, то он теряет внесенный задаток. А если продавец отказывается от реализации квартиры, то должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном объеме.Пример: На основании примера выше, если покупатель откажется от сделки, то он потеряет внесенные 500 тысяч рублей.

А если продавец отказывается от реализации квартиры, то должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном объеме.Пример: На основании примера выше, если покупатель откажется от сделки, то он потеряет внесенные 500 тысяч рублей. А если продавец решит, что он лучше продаст жилье другому человеку, который готов заплатить на 200 тысяч рублей больше, то ему сначала придется заплатить штраф в размере 500 тысяч рублей (фактически, он вернет покупателю не 500 тысяч, а целый миллион рублей).

Как следствие, при таких условиях нет никакого смысла отказываться от сделки, ведь сумма штрафа будет значительно выше, потенциальной выгоды.Как уже было сказано выше, задаток при отказе не возвращается (или возвращается в двойном объеме, если говорить с точки зрения продавца).

Именно это является основным отличием данного типа договоренностей от других вариантов (аванса).

А вот сумма штрафа/возврата может быть уже любой.

Стороны имеют право договориться о тех условиях, которые устраивают всех.Как следствие, штраф может быть снижен или увеличен. Могут применяться дополнительные условия или ограничения, временные рамки и так далее.Пример: В соглашении о задатке может фигурировать условие, что в случае отказа от продажи продавец должен вернуть задаток в двойном объеме, однако актуально это только через 1 месяц после заключения соглашения.

В результате продавец в течение первого месяца переговоров, может спокойно расторгнуть сделки и вернуть сумму задатка без штрафа.

На практике, чаще всего условия все же более жесткие.В законодательстве нет никаких четких определений рекомендуемого или требуемого уровня залога/задатка/аванса. Стороны сами принимают решение, какая сумма их устроит. Логично, что покупатель хочет заплатить меньше, а продавец – получить больше.В среднем, сумма задатка редко превышает 5% от стоимости жилья.

Обычно стороны останавливаются на уровне 1-2%.

Также сумма зачастую округляется до «красивой цифры».Пример: Квартира может стоить 3 миллиона 250 тысяч рублей. 1% от это суммы – это 32,5 тысячи. В подобной ситуации обычно округляют до 30, 40 или 50 тысяч рублей.В некоторых ситуациях продавец может попросить сумму больше, чтобы успеть до окончания сделки купли-продажи решить какие-то финансовые проблемы с данной квартирой.

Например, оплатить или . Все это тоже обсуждается и нередко покупатель может согласиться заплатить больше задатка, но при этом снизить общую стоимость квартиры.Залог или задаток оформляются в виде отдельного соглашения/договора.

Нередко они заменяют собой . Как правило, такой документ подписывается уже после того, как стороны достигнут каких-то базовых договоренностей.Для оформления договора залога/задатка необходимо:

  • Обсудить условия сделки с покупателем/продавцом.
  • Передать продавцу деньги.
  • Определить сумму залога/задатка и способ передачи денег (наличкой или безналичным образом).
  • Подписать этот документ.
  • Составить соглашение о задатке.
  • При необходимости, заверить соглашение у нотариуса.

Рекомендуется потребовать у продавца . Соглашение лишь подчеркивает намерение сторон передать/получить деньги, но не сам факт передачи.

Для фиксации этого необходима расписка.На этапе подписания такого соглашения требуется лишь обязательный минимум документов:

  1. Правоустанавливающие документы.
  2. Паспорта сторон.
  3. Выписка из ЕГРН.

Покупатель может запросить и , чтобы точно убедиться, что с квартирой все в порядке, но это не обязательное условие.Стороны сами решают, когда и при каких условиях им удобно составить и подписать такое соглашение. Если не планируется обращаться в нотариальную контору за заверением, то никаких не будет.В соглашении такого типа должна фигурировать следующая информация:

  1. Условия сделки (штрафные санкции в случае расторжения).
  2. Паспортные данные сторон (ФИО, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации и так далее).
  3. Данные о квартире, которая будет приобретаться.
  4. Общая стоимость квартиры.
  5. Сумма задатка.
  6. Информация о сути соглашения.
  7. Срок действия соглашения.

Если , общие принципы составления соглашения, особенностей залога/задатка и расписки остаются неизменными.

Разница лишь в том, что о наличии такого договора обязательно нужно уведомлять банк.

На основании данного документа будет произведена корректировка суммы кредита.

Других особенностей и отличий нет.

Залог, задаток или аванс при покупке квартиры – это хоть и не обязательный, но очень важный элемент, который буквально «связывает» стороны друг с другом определенными обязательствами. Мошенники нередко пользуются этой системой для того, чтобы получить деньги от покупателя, но ничего не передавать взамен.

Опытные юристы на бесплатной консультации расскажут об основных особенностях таких соглашений.

Они же могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым исключая возможности мошенничества и любые другие потенциальные проблемы.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела.

Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут. Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 4 152 просмотров Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень.16 296 просмотров Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых.59 427 просмотров Приобретение квартиры связано с большими затратами. «Львиная доля» расходов покупателя.2 787 просмотров При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение.

Им может выступать.9 608 просмотров При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не.3 532 просмотров Агентства недвижимости активно рекламируют свои услуги, обещая найти жилье намного.

Аванс или задаток за квартиру.

Как передумать продавать или покупать недвижимость и не потерять деньги

Зачем нужна предоплата?Если владелец квартиры и её покупатель договариваются о сделке без предоплаты, то получается, что никто никому ничего не гарантирует — существует только устная договорённость. До сделки может пройти много времени: нужно собрать пакет документов, проверить юридическую чистоту объекта, выписать жильцов из квартиры, иногда продать другую квартиру или оформить ипотеку.В любой момент и покупатель, и продавец могут передумать без каких-либо последствий. Вторая сторона потратит время, а порой и деньги на оформление документов и, скорее всего, упустит другие варианты.

Чтобы подобного не случилось, нужна денежная предоплата. Она подтверждает намерения обеих сторон заключить сделку.

Документально предоплату оформляют одним из трёх способов: как аванс, задаток или обеспечительный платёж.Что такое аванс?Это самая простая и популярная форма предоплаты, которая позволяет любой из сторон передумать заключать сделку без каких-либо последствий.

Юридически такого понятия не существует, его нет ни в Жилищном, ни в Гражданском кодексе. По факту, авансом считают любую предоплату, если в документах не фигурирует другое обозначение, например, задаток.

Для оформления аванса часто ограничиваются распиской. Но можно заключить и авансовый договор и там прописать все условия. Если сделка состоится, то сумму аванса учтут в стоимости квартиры, а если нет — покупатель просто получит деньги назад.

Но не всегда. Вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников: «На практике в дополнении к предварительному договору купли-продажи или авансовому договору иногда прописывают штрафные санкции для покупателя за моральный или какой-либо другой ущерб. Если заключение договора отменяется по вине продавца, он просто возвращает несостоявшемуся покупателю деньги, а если покупатель откажется от сделки, то потеряет аванс».
Если заключение договора отменяется по вине продавца, он просто возвращает несостоявшемуся покупателю деньги, а если покупатель откажется от сделки, то потеряет аванс».

Если стороны хотят предусмотреть штраф в случае отказа любой из сторон от сделки, то им лучше выбрать в качестве предоплаты задаток.

Что такое задаток?Это доказательство того, что продавец и покупатель договорились о сделке.

И этот термин закреплён законодательно в статье 380 Гражданского кодекса РФ. Задаток за квартиру остаётся продавцу, если покупатель передумал, или возвращается покупателю в двойном размере, если передумал продавец.

То есть тот, кто разорвал договор, понесёт убытки. Как и аванс, задаток тоже входит в платёж за квартиру. Но, в отличие от аванса, задаток обеспечивает исполнение договора купли-продажи.

Если один из участников сделки передумает, второй может через суд потребовать всё-таки заключить договор купли-продажи либо получить компенсацию.

Важно: передаваемая продавцу сумма в договоре задатка или в предварительном договоре купли-продажи должна называться именно задатком. «Если условия будут сформулированы невнятно, то суд может признать платёж обычным авансом за квартиру, — подчёркивает судебный юрист Анна Петровская. — Любое сомнение в том, что имели в виду стороны — задаток или аванс, превращает эту сумму в аванс, и ни на какие существенные санкции покупатель рассчитывать не сможет».
— Любое сомнение в том, что имели в виду стороны — задаток или аванс, превращает эту сумму в аванс, и ни на какие существенные санкции покупатель рассчитывать не сможет».

Что такое обеспечительный платёж?Термин появился в Гражданском кодексе в 2015 году. Ему посвящена статья 381.1 ГК РФ.

Как и задаток, такой платёж тоже обеспечивает исполнение сделки купли-продажи. Если одна из сторон договора откажется его выполнять, вторая может потребовать этого через суд либо получит компенсацию.

Но, в отличие от задатка, обеспечительный платёж продавец вправе потратить на возможные расходы сразу, а не только если покупатель откажется от сделки.

Например, разрешается использовать обеспечительный платёж для оформления документов, оценки недвижимости, оплаты услуг нотариуса, аренды банковской ячейки и других расходов, предусмотренных договором.

Даже если сделка состоится, покупатель получит обратно обеспечительный платёж за вычетом расходов. В плату за квартиру обеспечительный платёж обычно не входит, хотя это можно дополнительно прописать в соглашении.Аванс и задаток можно дать только за уже «готовую» квартиру, а обеспечительный платёж — даже за строящуюся.

Коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов рассказывает, что застройщик заключает с покупателями договор бронирования, в котором прописаны обязанности сторон и сроки сделки. По нему же берут обеспечительный платёж, например, в RDI он составляет 30 000 рублей.

Если покупатель подпишет договор купли-продажи, но не расплатится за квартиру, то обеспечительный платёж останется у продавца в качестве компенсации.

Но если до указанной даты продавец или застройщик не оформят вместо договора бронирования договор купли-продажи, покупатель может потребовать заключить договор о покупке квартиры либо вернуть обеспечительный платёж.По словам вице-президента инвестиционной компании QBF Владимира Масленникова, отличие обеспечительного платежа от задатка ещё и в том, что его можно вносить не только в денежной форме, но и, например, акциями, облигациями и другими подлежащими передаче ценными бумагами.В чём разница между авансом, задатком и обеспечительным платежом?Аванс и задаток всегда учитываются в плате за квартиру, а обеспечительный платёж — только если такое условие есть в предварительном договоре купли-продажи. Но задаток и обеспечительный платёж накладывают на участников сделки обязательство в будущем заключить договор купли-продажи, а аванс — нет.Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи.

Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал. Покупателя не заставят купить, а продавца — продать квартиру, даже если в договоре аванса предусмотрена компенсация за отказ от сделки. В этом случае можно, например, попытаться вернуть аванс через суд, если покупатель докажет, что не нанёс продавцу морального или иного ущерба.

Суд рассмотрит доказательства и вынесет решение, кому останется аванс. Но на сам договор купли-продажи это не повлияет.

При задатке и обеспечительном платеже все условия чётко прописаны в Гражданском кодексе, и оспорить его не получится.

Обе стороны имеют право требовать заключения договора купли-продажи через суд либо получить компенсацию.Юрист и риелтор Юрий Паршиков считает, что из-за этого аванс не мотивирует стороны исполнять условия договора: «В случае с задатком и обеспечительным платежом наступает финансовая ответственность.

В этом заключается вся суть обеспечения. Если одна из сторон уклоняется от условий сделки, то она гарантированно несёт убытки».

С другой стороны, задаток ещё и защищает обе стороны сделки. Если она сорвётся по вине одного из участников, второй обязательно получит компенсацию.Что выгоднее для покупателя, а что — для продавца?Покупателю почти всегда выгоднее задаток. Конечно, если он откажется, то продавец оставит задаток у себя.

Конечно, если он откажется, то продавец оставит задаток у себя. Но если сделка сорвётся или её условия изменятся, покупатель получит назад задаток за квартиру в двойном размере. То же произойдёт и при обеспечительном платеже, но в договоре допускается прописать любую сумму компенсации покупателю, а продавец может использовать предоплату, чтобы покрыть расходы на подготовку к сделке.Для продавцов выгоднее аванс, но только если в нём предусмотрен штраф за то, что покупатель изменит своё решение.

Риелторы и агентства недвижимости тоже обычно настаивают на авансе — он считается комиссией за проделанную работу.

Если передумает покупатель, агентство просто оставит деньги себе и начнёт искать другого желающего приобрести квартиру. Если сделка сорвётся по вине продавца, то он должен будет вернуть покупателю аванс из собственных средств. Чаще всего аванс вносят в случае многоходовых сделок.

Если нужно сначала продать квартиру, потом покупать другую, а её владелец в свою очередь приобретает третью, то выбирать задаток слишком рискованно.

Кто-то один в этой длинной цепочке может передумать, и тогда придётся возвращать сумму предоплаты в двойном размере, возможно, нескольким участникам цепочки. Обеспечительный платёж в большей степени защищает интересы продавца.

Из него покрывают убытки, платят неустойку. Одним словом, используют по мере необходимости, если возникнут какие-то расходы из-за неисполнения предварительного договора купли-продажи. Теоретически, с задатком можно поступать точно так же, но только если сделка сорвётся.

А обеспечительным платежом пользуются в процессе. Даже если сделка состоится, покупатель получит назад обеспечительный платёж за вычетом расходов.Сколько в среднем составляет предоплата?Точный размер предоплаты не прописан законодательно.

Но эксперты по недвижимости сходятся во мнении, что обычно она составляет 1–1,5% от суммы сделки. В зависимости от региона и класса недвижимости аванс или задаток при покупке квартиры может составлять от 20 до 100 тысяч рублей.

Но размер предоплаты — всегда результат договорённостей. Покупатель стремится заплатить поменьше, а продавец — получить побольше. Если не знать правил рынка, можно рискнуть довольно крупной суммой.Анна Кондрашова пару лет назад покупала квартиру в Люберцах. Договорилась с продавцом напрямую, без риелтора.
Договорилась с продавцом напрямую, без риелтора. «Оказывается, на тот момент в Подмосковье было принято брать в качестве аванса 30 000 рублей.

Не важно, сколько стоит квартира — три миллиона или тридцать. Цена стандартная, — говорит Анна, — но узнали мы об этом намного позже, от знакомого риелтора. А нам продавец сказал, что квартира дорогая, и ему нужен аванс в 150 000 рублей.

И мы согласились. Поэтому стоит расспросить знакомых, поискать информацию на форумах или проконсультироваться с риелторами, чтобы узнать принятую на рынке сумму задатка или аванса».При этом вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников предупреждает, что предоплата не должна быть слишком маленькой. Ведь тогда у сторон не будет стимула придерживаться договорённостей. Например, продавцу будет выгодно отменить договор, если он найдёт нового покупателя на более выгодных условиях, которые покроют даже возврат задатка в двойном размере.Как оформить документы при передаче задатка или авансаПри передаче предоплаты важно взять с продавца расписку о получении денег и оформить договор аванса или задатка.

Его можно дополнить или заменить предварительным договором купли-продажи, в котором будет указана информация о предоплате.В любом случае в договоре должны быть прописаны:· Данные всех участников сделки — ФИО, даты рождения, паспортные данные, данные о постоянной регистрации. В случае суда их придётся указать в иске. Если собственников или покупателей несколько, все они должны фигурировать в договоре.· Сведения об объекте недвижимости — адрес квартиры, её кадастровый номер.

Можно также прописать основные параметры квартиры, например, метраж и номер выписки из ЕГРН.· Сумма аванса, задатка или обеспечительного платежа. В идеале — ещё и сумма сделки купли-продажи, чтобы она была зафиксирована и продавец не смог её изменить.

Нужно отметить, входит ли сумма предоплаты в стоимость квартиры.· Сроки действия договора аванса, задатка или предварительного договора купли-продажи. Нужно указать точную дату, до которой должна состояться сделка, и после которой договор будет расторгнут.· Условия удержания и возврата предоплаты, в том числе при расторжении сделки из-за внешних обстоятельств.

Например, если банк не одобрил ипотеку или органы опеки выступили против выписки из квартиры несовершеннолетнего, это считается внешними обстоятельствами, которые нужно будет подтвердить документально. А вот если продавец не снял объявление и нашёл клиентов, готовых заплатить больше — это нарушение условий договора. Как и ситуация, когда покупатели нашли квартиру получше.Когда отдавать деньги?Прежде чем отдать владельцу квартиры предоплату, стоит убедиться, что он реальный и единственный собственник.

Это подтвердит выписка из ЕГРН. Хорошо, если на момент внесения предоплаты квартира будет «юридически чиста» — из неё выпишут всех жильцов, в том числе несовершеннолетних, погасят долги за услуги ЖКХ. Иногда предоплата идёт как раз на урегулирование этих проблем.

Мы подробно писали о проверке документов перед покупкой квартиры. Передавать деньги лучше в присутствии всех собственников или при наличии генеральной доверенности от них.

Иначе потом они могут заявить свои права на долю и сообщить, что ни о какой сделке не слышали и не знают. По той же причине не стоит отдавать деньги риелторам или агентству недвижимости.

Рассчитаться можно наличными или банковским переводом. Обычно сделку купли-продажи совершают в течение 1–2 месяцев после внесения предоплаты.

Этого времени достаточно для оформления документов.

Но если точный срок не прописан в предварительном договоре купли-продажи, то, согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ, срок его действия — один год.Зачем нужна расписка?Чтобы официально подтвердить, что покупатель передал деньги продавцу. Расписка необходима, если предоплату вносят наличными, а не переводом со счёта на счёт.

Виолетта Колосова, юрист «Единого центра защиты»: «Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом или задатком не подтверждает факт передачи денег продавцу. Тем более, если в нём нет никаких отметок о расчётах с продавцом. В итоге покупатель может и квартиру не купить, и деньги назад не получить, если что-то пойдёт не так и дело дойдёт до суда».Расписку об авансе или задатке за квартиру составляют письменно в произвольной форме, но в ней должны быть прописаны ФИО и паспортные данные всех участников сделки и сведения о регистрации, указаны сумма предоплаты цифрами и прописью, дата получения расписки и подпись всех участников сделки.

Обязательно нужно пометить, что деньги передаются по договору аванса, задатка, обеспечительного платежа или по предварительному договору купли-продажи. «Лучше, если продавец напишет расписку от руки в присутствии покупателя, — говорит судебный юрист Анна Петровская.

— Это позволит в дальнейшем провести почерковедческую экспертизу, если вдруг продавец станет отрицать, что подпись в расписке принадлежит ему».Хорошо, если договор и расписку заверит нотариус, он станет дополнительным свидетелем и может взять предоплату на хранение в качестве депозита. Для этого заключают отдельное соглашение о денежных расчётах, в котором указывают, при каких условиях продавец получит деньги. Обычно покупатель переводит предоплату на депозитный счёт нотариуса, а после регистрации сделки в Росреестре деньги с него переводят на счёт продавца.

Нотариус выступает гарантом соблюдения прав всех сторон соглашения о задатке или авансе. Для сделки с наличными средствами чаще арендуют банковскую ячейку.

Но юрист «Единого центра защиты» Виолетта Колосова предупреждает, что тут есть свои подводные камни: «В договоре аренды ячейки не прописывается, сколько денег вы намерены в ней оставить. Тем более не проверяется их подлинность. Во всём этом продавец должен будет удостовериться сам в момент, когда деньги будут закладывать в ячейку.

Поэтому как замену банковской ячейке для расчётов с продавцом иногда используют аккредитивы».Что будет, если одна из сторон передумает покупать или продавать квартиру?Аванс. Вне зависимости от того, кто и по какой причине отказался от сделки купли-продажи, аванс возвращается покупателю квартиры, если в договоре аванса нет дополнительных условий о штрафе за нарушение договорённостей.

Если условия штрафа всё-таки были прописаны, то они работают только в случаях, если покупатель сам отказался от квартиры, а не получил, например, отказ от ипотеки в банке, или в ситуации виноваты другие внешние обстоятельства. Если от сделки отказался продавец, то судебный юрист Анна Петровская советует попытаться взыскать с него проценты по ключевой ставке Центробанка за время неосновательного пользования деньгами (согласно статье 395 ГК РФ).Задаток.

Если продавец откажется от сделки, то он обязан вернуть всю сумму аванса несостоявшемуся покупателю в двойном размере.

Если покупатель изменит своё решение, то он лишится всей суммы предоплаты. Но если сделка сорвётся по не зависящим от обеих сторон причинам или по обоюдному решению сторон, то это не будет считаться нарушением условий. Продавец должен вернуть задаток за квартиру покупателю без всяких штрафов.Обеспечительный платёж.

Тут действуют те же правила, что и для задатка, только сумма штрафа и условия удержания и возврата предоплаты могут быть любыми. Главное — прописать их в предварительном договоре купли-продажи недвижимости.Должен ли продавец снять объявление о продаже квартиры с публикации, если нашёл покупателя?Что бы не внёс покупатель — аванс, задаток или обеспечительный платёж, это не гарантирует, что сделка состоится.

Продавец может подстраховаться и до последнего не снимать объявление с публикации.

«Ничего незаконного или предосудительного он не делает, просто защищает свои интересы»

, — отмечает юрист «Единого центра защиты» Виолетта Колосова.

Поэтому пропишите в договоре, что продавец должен снять объявление, или хотя бы требуйте ставить отметку о том, что квартира забронирована.Так поступила Анна Кондрашова: «Уже после заключения договора аванса владелец квартиры решил, что продешевил на 500–700 тысяч рублей. Поэтому он попросил ненадолго снова опубликовать объявление о продаже с более выгодным ценником.

Так он решил подстраховаться на случай, если мы не успеем продать свою квартиру. Но по нашему договору аванса продавец был обязан снять квартиру с продажи, а значит, собирался нарушить соглашение. Я предложила выплатить неустойку 300 тысяч рублей, и продавец сразу передумал».Владельцы недвижимости и риелторы порой идут на хитрость, если видят, что квартира понравилась покупателю.

Они говорят, что после внесения предоплаты снимут объявление с публикации и прекратят показывать жильё потенциальным покупателям. То есть подталкивают внести аванс как можно скорее. Потом могут открыться какие-то негативные характеристики недвижимости, покупатели откажутся от сделки, и продавец оставит аванс себе.

Схему могут использовать мошенники, которые не планируют продавать квартиру.Как вернуть деньги, если сделка не состоялась?Если договор купли-продажи не будет заключён, то с возвратом предоплаты могут возникнуть сложности. Например, после получения денег владелец квартиры просто «исчезнет с радаров» — перестанет отвечать на сообщения и телефонные звонки. Вне зависимости от того, как была оформлена предоплата — авансом, задатком или обеспечительным платежом, покупателю придётся обратиться в суд и ждать его решения.

Основой для иска может быть неосновательное обогащение (эта норма прописана в статье 1102 Гражданского кодекса РФ) и неправомерное удержание денежных средств (статья 395 ГК РФ). В последнем случае покупатель вправе потребовать ещё и проценты за каждый день просрочки по ключевой ставке Центробанка.

Возврат денег по несостоявшейся сделке регламентирован и пунктом 3 статьи 487 ГК РФ.Практически всегда суд встаёт на сторону покупателя, но тяжба всё равно может затянуться. Если у владельца квартиры нет денег на возврат задатка или аванса, суд может присудить ему частичное возмещение средств. Покупатель отдаст 100 000 рублей сразу, а получать назад будет по восемь с небольшим на протяжении целого года.

Поэтому стоит заранее предусмотреть такую ситуацию и прописать её в договоре аванса, задатка, обеспечительного платежа или предварительном договоре купли-продажи.

Например, указать штрафные санкции: компенсацию расходов на аренду на период частичных выплат и другие материальные убытки. Взыскать реально и компенсацию моральных страданий.

Конечно, владелец квартиры может отказаться от контракта с такими подробными и жёсткими условиями. Но это скорее будет означать, что намерения его не чисты.

Продавцу и покупателю, которые планируют совершить чистую сделку, нечего бояться в договоре аванса или задатка, предварительной купли-продажи или бронирования/резервирования квартиры в новостройке.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Стойлик

Как и когда вносить задаток при покупке квартиры? Можно ли вернуть?

Покупая квартиру, важно правильно провести саму процедуру и подстраховаться, оплачивая задаток или аванс.

К сожалению, многие люди путают эти понятия. Поэтому в процессе покупки могут возникать недоразумения.

Давайте разберёмся в том, что представляет собой задаток и как грамотно его оформить.Задаток представляет собой сумму денежных средств, которая передаётся покупателем недвижимости её продавцу до оформления продажи, чтобы подтвердить своё намерение приобрести имущество.

При этом задаток, согласно законодательству, обязательно учитывается в общей сумме покупки.Средства, заплаченные в виде задатка, гарантируют продажу квартиры по достигнутым договоренностям. Покупатель уверен, что недвижимость не продадут, и она будет ждать его по оговоренной цене нужное количество времени. Продавец же обретает уверенность в твёрдости намерений покупателя и прекращает поиски других.Задаток – это стимул для всех сторон придерживаться договорённостей.

Потому как при срыве сделки покупателем, он теряет свой задаток, а если сделку сорвал продавец – ему приходится выплачивать удвоенную сумму задатка.Есть несколько ситуаций, когда предпочтительнее оформлять именно задаток:

  1. у покупателя нет необходимой суммы – задаток даёт гарантию продавцу, что покупатель найдёт недостающие деньги к нужному моменту;
  2. продаваемый объект служит обеспечением банковского кредита;
  3. не достаёт каких-то документов для окончательной продажи недвижимости – задаток даётся на время, достаточное для сбора недостающих бумаг;
  4. временное отсутствие одной из сторон.

Размер задатка не имеет четких границ, обозначенных Законом.

Сумма предоплаты может быть любой, в зависимости от договорённости сторон. Но чаще всего, платится 5-10 % от стоимости имущества или чёткая сумма, без привязки к цене (обычно в пределах 50-100 тыс.

руб.).Выгоднее всего платить небольшую сумму задатка.

Если покупатель по каким-то причинам не купит квартиру, ему будет не так обидно терять эту сумму.

А если продавец сорвёт договорённости – возвращать ему придётся не так много.Законом не установлены чёткие сроки для внесения задатка.

Временные рамки задатка оговариваются сторонами.

Здесь, как правило, имеет значение готовность всех документов и наличие необходимой суммы для приобретения квартиры.Изучив ст.

381 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ), становится ясно, что задаток можно вернуть, если продавец:

  1. не пришёл в назначенное время для оформления окончательной продажи объекта.
  2. не оплатил коммунальные долги до совершения сделки;
  3. нарушил условия предварительного договора;
  4. утаил или исказил какие-либо сведения о недвижимости;
  5. не выписал всех жильцов, зарегистрированных в квартире;
  6. передумал – причина отказа от сделки не играет роли;

В этом случае приобретение имущества срывается по вине продавца, и он обязан вернуть покупателю его средства, только уже в двойном размере. Если этого не происходит, покупатель имеет право обратиться в суд и требовать положенное ему по Закону. Кроме того, согласно ст. 381 ГК РФ, сторона, сорвавшая сделку, возмещает убытки другой стороне с учётом задатка, если нет иных условий.Как вернуть задаток:

  1. известите продавца о необходимости возврата денежной суммы;
  2. в случае его отказа – обращайтесь в судебные органы, ссылаясь на ст. 381 или п. 1 ст. 451 ГК РФ;
  3. если же продажа аннулировалась по соглашению сторон, задаток просто возвращается в его объёме, а соглашение разрывается.

Иногда задаток передаётся риэлтору или любому другому лицу.

В случае срыва продажи, посредник может отказаться возвращать деньги, ссылаясь на комиссионное вознаграждение.

Здесь внимательно читайте договор – если там не указано, что задаток является комиссионным – смело требуйте возврата денег через суд.Чтобы не иметь проблем с возвратом задатка в будущем, обязательно указывайте в договоре, по которому вносится предоплата, что она является именно задатком. Также укажите какие-то особые условия (если они есть) о возврате заплаченной суммы.

К примеру, в случае болезни покупателя или отказе банка ему в ипотечном кредите, задаток он получает обратно.Если продавец недвижимости – вы, обязательно при возврате денег берите с покупателя расписку о том, что задаток был ему возвращён в полном объёме.

Это нужно, чтобы впоследствии не возникло каких-либо претензий к вам, как к продавцу.У задатка есть свои плюсы:

  1. заплаченные средства в виде задатка дают гарантию выполнения участниками сделки своих обязательств – ведь мало кому хочется терять свои деньги;
  2. возврат происходит именно в той сумме, в которой он был дан, без изменения его в меньшую сторону (это плюс для покупателя и минус для продавца, который платит двойную стоимость).
  3. если в срыве сделки виноват продавец, покупатель получает обратно двойную сумму задатка;

Что касается минусов, то они такие:

  1. в случае срыва продажи продавцом, он выплачивает двойную стоимость задатка;
  2. в случае срыва продажи покупателем, он теряет свои деньги.
  3. неправильно оформленный задаток часто квалифицируется как аванс, который положено возвращать (это минус для продавца);

Такой договор должен обязательно оформляться в письменном виде. При этом подписывайте его в нескольких экземплярах – по одному для каждого участника будущей сделки (в том числе и для посредника, если такой имеется).

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи, рассказывается .Договор задатка должен обязательно содержать такие данные:

  1. сумму задатка – цифрами и прописью;
  2. дату вступления в силу договора;
  3. события, относящиеся к форс-мажорным и как это отразится на совершении сделки;
  4. обязанности и права всех участников – в этом пункте как раз и расписываются все важные моменты, в том числе касающиеся возврата задатка;
  5. сроки заключения сделки – указывайте конкретные даты, а не расплывчатые формулировки;
  6. реквизиты всех сторон;
  7. дату подписания договора;
  8. ФИО, данные паспортов, места проживания всех владельцев квартиры, если их несколько;
  9. данные о продаваемом объекте – его адрес, номер в кадастре, общую и жилую площадь, полную цену продажи, другие имеющие важность данные;
  10. подписи всех участников сделки с расшифровкой (фамилией и инициалами).
  11. порядок передачи денег – наличными или безналом (в последнем случае, укажите с какого и на какой расчётный счёт пойдут средства);

Такой договор о задатке можно составить, не привлекая специалистов, так как оно не утверждено законодательно или использовать типовую форму.

образец договора о задатке в формате .doc (Word)Одним из этапов оформления задатка является предоставление полного пакета документов для оформления сделки, характеризующих продаваемый объект и личность продавца.

Какие это документы:

  1. справка из банка об обременении (при оформлении ипотеки);
  2. оригиналы паспорта и идентификационного кода;
  3. документы, характеризующие объект продажи – к ним относятся справка БТИ, технический и кадастровые паспорта (перепроверьте их данные с правоустанавливающими документами, чтобы не было расхождений);
  4. оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру – это может быть договор дарения, купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, выписка из Гос. реестра прав на недвижимость;
  5. (Единого государственного реестра налогоплательщиков);
  6. документы о родственных связях (свидетельства о браке или смерти, брачный контракт);
  7. данные о наличии несовершеннолетних детей и их прописке в продаваемой квартире;
  8. информация об отсутствии судебных споров и тяжб по данной квартире – её можно промониторить самостоятельно в Едином реестре судебных решений.

Покупателю при оформлении задатка нужно иметь при себе паспорт и идентификационный код, свидетельства о браке или его расторжении.

Ну и, конечно же, необходимую сумму денег для передачи её продавцу.Помимо договора о задатке, нужно составить расписку о получении средств. Она будет подтверждением того, что денежная сумма была получена.

Оформляют расписку тогда, когда задаток передаётся наличными.Расписку должен писать продавец, своей рукой, используя шариковую ручку. Это нужно, чтобы в случае проблем, экспертиза по почерку могла установить личность писавшего.

Если же расписка будет распечатана с компьютера, заверьте её у нотариуса.Оформляйте расписку в момент передачи суммы задатка.

Лучше всего делайте это при свидетелях со стороны покупателя. При этом это должны быть посторонние люди, а не родственники или друзья.

Называйте получаемые деньги в расписке именно задатком, а не чем-то иным.Пишите расписку в вольной форме и укажите в ней:

  1. наименование документа, а также номер и дату договора, к которому он относится;
  2. дату составления документа;
  3. цифрами и прописью сумму задатка;
  4. ФИО сторон, их полные паспортные данные и места проживания;
  5. краткие характеристики недвижимости;
  6. подписи сторон с расшифровкой.

Если владельцев у квартиры несколько, то расписку пишет каждый из них, чтобы избежать возможных претензий в будущем. Расписки должны быть одинакового содержания, только сумма задатка указывается пропорционально долям собственности.

За несовершеннолетнего собственника выступает один из родителей или опекун.Для обеспечения финансовой безопасности заверьте при свидетелях договор задатка и расписку у нотариуса. Таким образом, эти документы будут выступать доказательством того, что продавец получил оговоренную сумму задатка.

Если деньги были перечислены безналом, подтверждением оплаты считает выписка из банка.Если же дело дошло до суда, а задаток был оформлен неверно, уплаченная сумма будет считаться авансом. При наличии расписки можно рассчитывать на возврат денег, но речь идёт только о сумме, указанной в расписке, без удвоения. образец расписки в формате .doc (Word)Внести задаток реально, даже приобретая недвижимость с ипотечным кредитом.

Просто в соглашении о задатке опишите порядок расчёта ипотечными средствами и другие важные нюансы.Порядок оформления задатка такой:

  1. известите банковское учреждение о желании произвести задаток, направив в него копию соглашения, и согласуйте с ним все условия – банк вычтет сумму задатка из первого взноса;
  2. направьте в банк копию расписки.
  3. заключите соглашение между сторонами, прописав в нём порядок распоряжения кредитными средствами;
  4. если вы продавец – оформите расписку;
  5. если вы покупатель – выдайте продавцу задаток;

Вместо задатка во время приобретения недвижимого имущества иногда оформляют аванс. Он подлежит обязательному возврату, если сделка по какой-либо причине отменяется. Также иногда люди продают квартиры вообще без всяких обеспечений тем, кому доверяют, но это исключение из правил.

При заключении сделки с незнакомыми лицами всегда нужно подстраховываться.Важно правильно понимать значение терминологии.

Аванс, залог и задаток – это не синонимы предоплаты, а совершенно разные термины. В чем между ними разница:

  1. а в качестве залога обеспечением выступают не деньги, а какое-либо имущество (например, автомобиль или ценные бумаги, вещи).
  2. аванс возвращается полностью, независимо от того, кто передумал, и его можно оформлять без письменного соглашения, обойдясь распиской (при этом аванс не даёт гарантии выполнения сторонами своих обязательств);
  3. задаток обязательно оформляется в письменном виде и не возвращается, если покупатель передумал совершать сделку, а если сделка сорвалась по вине продавца – он возвращает удвоенный задаток;

Подстрахуйте себя во время сделки, совершив такие действия:

  1. обязательно проверьте документы на продаваемый объект – нет ли неузаконенных перепланировок, все ли данные везде совпадают;
  2. убедитесь, что на продажу объекта есть согласие супруга/супруги продавца, заверенное у нотариуса;
  3. проверьте, наложены ли на квартиру какие-либо ограничения (обременение) и если да, то лучше не рискуйте;
  4. не давайте задаток при отсутствии каких-либо важных документов, особенно доказывающих право собственности на квартиру;
  5. проверьте всех прописанных в квартире и если их несколько, пропишите в договоре требование выписать всех до совершения сделки.
  6. убедитесь, что у квартиры отсутствуют долги по коммунальным платежам;

Что нужно проверить перед покупкой квартиры, подробнее описано .При покупке квартиры грамотно оформляйте задаток, чтобы потом не возникло проблем.

Обязательно оформляйте соглашение в письменном виде и берите расписку о получении средств.