Какие договоры заключает эксплуатирующая компания торгового центра

Какие договоры заключает эксплуатирующая компания торгового центра

Контроль за законопослушностью арендаторов возложен на ТЦ


4 августа 2022125 прочитали50 сек.153 просмотра публикацииУникальные посетители страницы125 прочитали до концаЭто 82% от открывших публикацию50 секунд — среднее время чтенияТеперь в обязанности администрации ТЦ (торговых центров) будет входить контроль за соблюдением требований законодательства на их территории. Давайте разбираться: какие именно обязанности ТЦ окажутся предусмотрены новым законом и регламентирована ли будет ответственность за неисполнение обязанностей?Итак, на рассмотрение в Государственную Думу РФ были представлены проекты законов, в которых:- оговорены обязанности ТЦ (изменения, которые планируется внести в ФЗ

«Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»

);- определены штрафы для ТЦ, не обеспечивших законность на своей территории (изменения в соответствующие ст/ст КоАП РФ).Зона ответственности ТЦ на своей территории распространяется на следующие законы:- о пожарной безопасности и охране общественного порядка;- о защите прав потребителей;- о привлечении на работу иностранных граждан.Также администрация торговых центров будет контролировать соблюдение арендаторами требований российского санитарно-эпидемиологического законодательства.Те компании, которые управляют ТЦ и сдают места в аренду, будут контролировать соблюдение законодательства и выдвигать требования об устранении имеющихся нарушений:- организациям, заключившим с торговыми центрами договоры о предоставлении в аренду торговых помещений, мест;- конкретным продавцам.Внимание:администрации ТЦ, выявившей нарушения, принимать меры по устранению этих нарушений придется исключительно своими силами. Правда, предусмотрен альтернативный вариант — уведомить надзорные органы. Но сделать это необходимо будет прямо в день выявления нарушений.В направленном в Госдуму законопроекте предлагается дополнить ст 14.8 КоАП РФ, посвященную нарушениям прав потребителей, частью 5, в которой прямо будут прописаны конкретные штрафы для торговых центров, не соблюдающих обязанности, на них возложенные.Должностные лица ТЦ по новым правилам могут быть оштрафованы на сумму от 15 000 до 30 000 руб.

А для организаций размеры штрафов будут варьироваться в промежутке 30-50 тысяч руб.Поддержите развитие нашего канала Яндекс.Дзен лайком (палец вверх – слева) и подпиской. Это поможет нам публиковать больше интересных материалов. Также вы сможете оперативно узнавать о новых публикациях.

Как собственникам обслуживать торговые и бизнес-центры, чтобы избежать конфликтов друг с другом

Из-за чего среди собственников офисных и торговых помещений могут возникать конфликты по обслуживанию зданий, в которых они владеют недвижимостью. И каким образом эти проблемы можно решить. Рассказывает Александр Антонов, юрист практики строительства и недвижимости юридической компании REVERA.

– Ситуация, когда у торгового или офисного центра нет единого собственника, для Беларуси знакома. Чаще всего отдельные помещения в здании принадлежат разным людям/компаниям (порой их число доходит до 100).

Если собственников у здания несколько – значит, за его содержание нужно платить пропорционально площадям, которыми владеешь. На языке юристов это называется совместным домовладением.

В общем-то, механизм призван выстроить отношения так, чтобы интересы каждого из собственников (как крупных, так и мелких) соблюдались. Увы, на практике так происходит далеко не в каждом ТЦ или офисном центре.

Как итог – собственники часто спорят по расходам на содержание общего имущества. Сложилась тенденция – основной собственник помещений в здании (чаще всего он же и застройщик) заключает договоры оказания услуг с остальными собственниками.
Это, например:

  1. Обслуживание общего имущества: лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое оборудование и т.д.
  2. Техобслуживание, обеспечение электричеством, водой, теплом и т.п. непосредственно помещений собственников

Такая схема удобна: есть один собственник – поставщик услуг, которому проще оперативно решать все вопросы по управлению зданием.

Но, как правило, такая схема не соответствует законодательству и во многом «не прозрачна». Из-за этого и возникают разногласия (собственник, оказывающий услуги, может распределять между остальными владельцами помещений не всегда обоснованные расходы на излишне «раздутый» штат, завышенную стоимость услуг, оказанных аффилированными компаниями и т.д.) 5 долларов за квадрат – такой суммы может достигать обслуживание, выставляемое к оплате собственниками-поставщиками услуг.Это сопоставимо со ставками аренды отдельных помещений.

Из-за этого и возникают разногласия (собственник, оказывающий услуги, может распределять между остальными владельцами помещений не всегда обоснованные расходы на излишне «раздутый» штат, завышенную стоимость услуг, оказанных аффилированными компаниями и т.д.) 5 долларов за квадрат – такой суммы может достигать обслуживание, выставляемое к оплате собственниками-поставщиками услуг.Это сопоставимо со ставками аренды отдельных помещений. Есть несколько способов: 1. Непосредственное управление.

При выборе этого способа собственники могут заключить между собой договор о совместном домовладении. И по взаимному согласию поручить управление недвижимостью одному из участников договора/нанять управляющего. Но есть барьер – этот способ может применяться, когда в здании есть не более 5 нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.

2. Управление через товарищество собственников. Именно из-за ограничения на число помещений, чаще применим второй возможный способ – ТС. Чем занимается ТС:

  1. Организацией обслуживания общего имущества
  2. Техобслуживанием помещений отдельных собственников (по их желанию), определением мест для рекламных мероприятий, координацией промо-мероприятий

Органы управления ТС по общему правилу выстроены в двухуровневую систему:

  1. И есть правление товарищества или его председатель, избираемые по решению общего собрания членов товарищества (исполнительный орган)
  2. Есть общее собрание членов

Все ключевые решения принимают непосредственно собственники на общих собраниях.

Именно они утверждают сметы расходов на содержание общего имущества, и только в этих рамках исполнительный орган (правление или председатель) заключает договоры на оказание услуг с организациями. У собственников есть гарантия, что они не потратят на содержание общего имущества больше средств, чем сами коллективно посчитают. Для этого, кроме органов управления, в ТС должна действовать ревизионная комиссия (ревизор).

Комиссия ежегодно проверяет финансовую деятельность и представляет результаты непосредственно собственникам – на общих собраниях.

Вместо комиссии собственники вправе привлекать аудиторские организации (аудиторов). Вопросы по управлению имуществом решают собственники – также на общем собрании.

Созвать его может любой из владельцев недвижимости/ее управляющий/застройщик. Общее собрание признается состоявшимся, если на нем присутствует больше 2/3 собственников, которые обладают более 2/3 от числа голосов. «Вес голоса» владельца прямо пропорционален площади принадлежащего ему помещения – к общей площади всех изолированных помещений.

Решение о выборе способа управления общим имуществом принимается большинством голосов. Если на первом собрании кворума нет, инициатор назначает новую дату его проведения.

В этом случае будет уже достаточно присутствия хотя бы 3 собственников, которые обладают не менее 1/4 от всех голосов (и этим собственникам принадлежат не менее четверти от общей площади изолированных помещений в здании). Теоретически, решить вопрос о выборе способа управления могут 3 собственника небольших помещений.

И такое решение будет обязательным для всех. Проблема, с которой могут столкнуться мелкие и средние владельцы недвижимости на этапе создания ТС – основной собственник может приходить на все собрания и блокировать своими голосами принятие решений.

Полагаю, что боязнь крупных собственников создания ТС не всегда обоснована. Посудите сами: обладая значительным числом голосов, они и при создании товарищества смогут определять основные направления работы. А также формировать подконтрольное правление или избирать подконтрольного председателя. Да, другим собственникам это может показаться несправедливым.

Да, другим собственникам это может показаться несправедливым. Но ведь владельцы большого количества площадей несут и самые значительные расходы по содержанию общего имущества.

А значит, вправе определять порядок и разумность их использования. Собственники принимают решения только на общих собраниях, которые могут проводиться как очно, так и во время письменного опроса (он используется, как правило, при значительном числе собственников). Собрания созываются по решению правления (председателя) ТС по мере необходимости, но не реже одного раза в год.

При этом инициировать проведение внеочередного общего собрания вправе:

  1. Местный исполнительный и распорядительный орган (исполком, администрация района)
  2. Ревизионная комиссия (ревизор) ТС
  3. Правление (председатель) ТС
  4. Члены ТС, обладающие менее чем 1/4 голосов от их общего количества

Если функционирует правление ТС (может состоять как из собственников, так и из третьих лиц), оно проводит свои заседания не реже одного раза в месяц и созывается председателем.

Решения, принимаемые общим собранием членов товарищества, его правлением (председателем) обязательны для всех. Например, если общее собрание установило ежемесячные взносы – они уплачиваются всеми собственниками.

В зависимости от вида взноса, его размер может быть как единым для всех собственников, так и определяться в зависимости от размера доли.

Эксплуатация и управление торговым центром

Эффективное управление торговым центром подразумевает выбор подхода к управлению и разработку плана, постановку и ведение эффективного бухгалтерского учета и финансовой документации, обслуживание недвижимости и должное обеспечение чистоты и порядка.

Целью этой деятельности является минимизация операционных расходов в их процентном значении от суммы дохода и, в то же время, обеспечение долгосрочной жизнеспособности проекта.

Однако, возможно, самой важной обязанностью руководства торгового центра является ориентация компаний-арендаторов на то, чтобы они избегали избитых подходов к Организации торговли. Довести эту цель до арендаторов лучше всего путем регулярного общения и обсуждения подходов к мерчандайзингу, которые могут оказаться полезными и в дальнейшем будут гарантировать успех торгового центра.

Кроме того, де вело пер/владелец может настоять на том, чтобы обслуживающий персонал объекта следил за событиями, которые заслуживают внимания, и сообщал ему о них.

Помимо еженедельной проверки каждого магазина для оценки его состояния управляющие высшего звена в ходе ежемесячного обхода объекта должны посетить и осмотреть каждый магазин и поговорить с каждым арендатором. Если выявляется проблема, её следует обсудить во время визита.

В случае явного нарушения условий аренды потребуется официальное извещение. Подходы к управлению В зависимости от размера центра и условий его деятельности, разработанных ранее в ходе переговоров по условиям аренды, девелопер/владелец торгового центра управляет им и обеспечивает его обслуживание одним из двух способов: он либо самостоятельно осуществляет контроль (или нанимает управляющего для управления обслуживающим и административным персоналом), либо поручает руководство деятельностью центра управляющей компании.

Выступая непосредственно в качестве управляющего. девелопер/владелец обеспечивает контроль над собственностью И может оказывать прямое влияние на качество деятельности. С другой стороны, привлекая внешнюю управляющую компанию, девелопер может рассчитывать на «эффект масштаба», глубокие познания и опыт.

Собственники часто управляют небольшими центрами площадью менее 75 000 кв.футов (7 000 кв.м).

потому что размер вознаграждения за управление небольшими центрами относительно велик, а управление небольшими центрами относительно простое. Управляющие, которые работают за вознаграждение, как правило, получают его в виде процента от доходов от аренды (обычно от 2 до 6% в зависимости от размера центра и пределов ответственности). Владелец/управляющий должен также решить, будет ли он нанимать управляющего объектом.

Для большинства центров, площадь которых составляет менее 400 000 кв.футов (37 200 кв.м), в найме управляющего объектом нет необходимости, если владелец не захочет включить в проект офисы. занимающиеся другими видами деятельности.

Безопасность Большинство небольших центров могут обходиться без постоянной охраны. Тем не менее местный полицейский участок может выступать как в качестве арендатора, так и в роли внутренней охранной структуры.

В иных случаях многие центры заключают договоры с охранными предприятиями. Первым шагом в определении потребности в мерах безопасности должна быть оценка уровня безопасности или аудит. Начать следует с обращения в местные органы полиции, которые обладают информацией об уровне преступности и иной противоправной активности в близлежащем районе.

Начать следует с обращения в местные органы полиции, которые обладают информацией об уровне преступности и иной противоправной активности в близлежащем районе. Директора близлежащих школ часто могут предоставить сведения о потенциальных проблемах.

«Преступные действия на парковках (у торговых автоматов, на автобусной остановке, на частных автораспродажах в выходные дни, на служебных или студенческих парковках) также создают для некоторых центров неожиданные проблемы»

.

Проект и планировка центра сами по себе являются средствами обеспечения безопасности.

«Торговый центр никогда не должен оставаться в «полной темноте»

.

Однако многие собственники совершают ошибку, оставляя центр чересчур освещенным в часы, когда он закрыт, и обеспечивая тем самым хороший обзор для преступников, действующих в ночное время.» Здания. конструкция которых не допускает наличия мест, где можно скрываться, или неосвещенных участков, обеспечивают для покупателей психологическое ощущение безопасности.

В тех районах, где возможны преступления против арендаторов, владельцу и арендаторам следует Продумать установку охранной сигнализации в магазине или во всем центре. В построенном Сразу после вспышки беспорядков торговом центре Мартина Лютера Кинга, который расположен в районе Уагта в Лос-Анджелесе, забота о безопасности покупателей, арендаторов и самого центра привела девелопера к решению о том.

чтобы обнести участок табором из железа высотой 8 футов (2.4 м), а также использовать видеокамеры и детекторы движения, нанять охранников, разместить на территории центра полицейский участок и принять ряд других мер безопасности.» И хотя эти меры можно назвать чрезвычайными, они были необходимы для успешной работы торгового центра там, где во время беспорядков практически выжгли целый район старою города и где покупатели и арендаторы одинаково сильно нуждались в ощущении безопасности.

Учитывая тот факт, что районы старого города обычно испытывают нехватку услуг розничной торговли и имеют отличные возможности для строительства новых центров или оживления уличной торговли, следует помнить, что обеспечение безопасности — это существенный фактор для успешной деятельности торговых центров, который требует принятия адекватных мер после тщательной оценки потребностей.

Финансовая документация и контроль В целях обеспечения успешной деятельности собственник или управляющий должен ввести необходимую финансовую отчетность, осуществить ряд процедур, обеспечивающих сбор арендной платы (включая дополнительную арендную плату, рассчитываемую от оборота), учитывать доходы и расходы и оценивать эффективность деятельности.

В этом отношении торговый центр после окончания строительства не отличается от любого другого вида бизнеса.

Наиболее важной задачей для управляющего является следование правильному ведению учета, который обеспечивает: • контроль и учет денежных средств и Другого имущества: • сбор сведений, полезных для разработки политики и принятия решений: • получение точных цифровых данных для подготовки налоговой декларации. Информация, накапливаемая при составлении отчетности (ежемесячные отчеты по продажам, продажи но товарным группам, объём продаж на кв.фут площади), играет важную роль при определении арендной платы, рассчитываемой от Оборота.*0 Пели арендаторы офисных зданий платят только ежемесячную арендную плату (и, возможно, покрывают расходы), то расчеты арендной платы для торговых петров являются более сложными и требуют от арендаторов предоставления отчетов но продажам и финансовой отчетности.

Когда торговые центры только начинали развиваться как отдельная сфера торговли, обычной практикой считалось взимать дополнительную арендную плату, рассчитываемую от оборота, ежегодно, на основе отчета по продажам, заверенною внешним аудитором или ответственным лицом компании — арендатора. В последнее время договоры аренды требуют внесения дополнительной арендной платы без заверения — ежеквартально, а иногда и ежемесячно, с последующей корректировкой но итогам года в соответствии с заверенным отчетом, предоставленным аудитором.

Такие условия договора позволяют равномерно распределять доходы и контролировать арендаторов, проявляющих недостаточную финансовую ответственность.

Обслуживание и обеспечение порядка В договоре аренды помещения торгового центра устанавливается степень ответственности за обслуживание для владельца и арендаторов. Владелец. как правило, песет ответственность та фундамент, стены, крышу, парковочные места и свободные территории. Арендаторы несут ответственность за внутреннюю част!

Арендаторы несут ответственность за внутреннюю част!

помещений. Договор аренды является основой для Эксплуатации центра, по успех торгового центра зависит от компетентности управления. Когда в торговом центре размещаются один или несколько якорных операторов, соглашение по эксплуатации территории и помещений общего пользования, также известное как соглашение о взаимном сервитуте reciprocal easement agreement), может предоставлять арендатору право принимать решения по следующим вопросам: • утверждение бюджета по обслуживанию территорий и помещений общего пользования; • утверждение расходов сверх оговоренного объема: утверждение контракта на обслуживание. вознаграждение по которому превышает ранее установленную сумму: • увольнение и замена управляющего общими территориями и помещениями, если обслуживание этих территорий и помещений не соответствует принятым в отрасли стандартам Подобные соглашения особенно важны в том случае, когда якорные арендаторы или отдельно расположенные арендаторы являются владельцами земли или зданий.

Вне зависимости от того, в чьих руках (девелопера/владельца или внешней компании) находится управление небольшим центром, обслуживание и обеспечение порядка, по крайней мере. частично, производится независимыми подрядчиками, специализирующимися на подобного рода деятельности.

Девелоперу нельзя забывать о том, что эффективная схема регулярного обслуживания и эксплуатации продлевает жизнь объекту недвижимости.

Разработка программы по обслуживанию также помогает избежать сложностей, которые могут возникнуть в связи со старением недвижимости. Задача девелопера состоит в том. чтобы обеспечить равномерное соотношение между потребностями в обслуживании и затратами, которые могут достигнуть значительною уровня.

Правильный подход к обслуживанию предполагает проведение регулярных осмотров недвижимости. В общих чертах, в торговом центре необходимо проводить три вида осмотров: стандартный, целевой и ежегодный. Стандартный осмотр представляет собой общин осмотр внешнею вида центра.

Целевой осмотр предполагает детальное исследование конструкций и общих территорий. Регулярному целевому осмотру должны подвергаться входы, вестибюли, территории общего пользования, ландшафт.туалеты, коридоры, электрощитовые помещения, складские помещения. свободные площади. магазины, близлежащие улицы.

средства визуальной рекламы, парковочные места, осветительное оборудование, внешние части зданий и крыши. В ходе ежегодного осмотра проводится оценка состояния основного оборудования и конструкций с целью определения уровня и степени износа недвижимости. Кроме того, управляющий объектом должен разработать руководство но эксплуатации, отражающее политику, процедуры, правила и должностные обязанности, имеющие отношение к эксплуатации недвижимости.

В руководстве должны быть обозначены все объекты, требующие постоянного внимания, а также установлены стандарты их обслуживания. Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости.

Руководство ULI по ведению бизнеса

Особенности договора аренды торговых площадей

Как правило, договор аренды торговый площадей в торговом центре (далее – ТЦ) представляет собой многостраничный «фолиант» с большим количеством приложений. Причем 50–70 страниц текста для них не предел. Не удивительно, что большинство предпринимателей теряется в этих специализированных текстах.

Именно поэтому особенно важно понимать, на каких условиях будет осуществляться аренда.

В настоящей статье мы рассмотрим наиболее значимые для арендатора разделы договора аренды, укажем на распространенные «ловушки», включаемые арендодателем в текст договора1 . Россол С.В.Состав договораВ соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.

1 ст. 432 ГК РФ). С учетом обстоятельств заключения договора аренды торговых помещений в ТЦ существенными можно считать все условия, перечисленные в тексте проекта договора, представленном вам арендодателем. Поскольку несогласие хоть с одним из них со стороны арендатора влечет отказ арендодателя от его заключения в целом.

При этом важно учесть, что предприниматель, как правило, не в состоянии вести переговоры «на равных» с руководством ТЦ и вынужден соглашаться с предложенными условиями. Поэтому нужно четко разобраться в них, чтобы адекватно оценить, насколько договор аренды приемлем для предпринимателя.

Анализ договора аренды необходимо начинать с общего обзора документа. Любой договор аренды состоит из основного документа и приложений к нему. При этом необходимо учитывать, что приложения являются неотъемлемой частью договора.

Именно здесь для арендаторов может быть расставлена ловушка. К сожалению, арендаторы не всегда внимательно изучают приложения к договору, полагая, что наиболее важные его положения содержатся в основном документе. Но это не так. Рассмотрим следующий пример.

Практически всегда арендатор проводит ремонтные работы до переезда в новое помещение. Работы могут быть совершенно разными: от косметических дизайнерских изысков и установки собственного торгового оборудования до серьезных ремонтных работ с перемещением перегородок, сменой систем отопления и вентиляции и т.п.

На этот случай практически все торговые центры прикладывают к договору правила, в соответствии с которыми осуществляются изменения, улучшения и ремонт торгового помещения. И для арендатора неприятной неожиданностью может стать, например, обязанность нанимать для проведения ремонтных работ только аккредитованную торговым центром строительную фирму или покупать строительные материалы и торговое оборудование для помещения только у согласованных с арендодателем поставщиков.

Рекомендуем прочесть:  76 счет в осв где писатьь

Как правило, это увеличивает запланированные арендатором затраты на ремонт помещения. Если арендодатель требует заключать сопутствующие договоры (ремонт­ные, охранные, предоставление услуг связи) только с аккредитованными организациями, то арендатор может включить в договор возможность отказа от таких услуг в случае неоправданного завышения их стоимости.

Пример 1В тексте договора данное условие можно сформулировать следующим образом:

«В случае если стоимость работ, услуг, предоставляемых организацией ООО «Умелец»

, превышает среднерыночный уровень цен более чем на 15%, арендодатель имеет право заключить договор с иной организацией, производящей аналогичные работы или оказывающей аналогичные услуги».

Или такая ситуация. Почти во всех действующих торговых центрах администрация устанавливает специальные правила, регламентирующие деятельность арендаторов (например, время открытия и закрытия павильона, время завоза товара, порядок постановки помещения на охрану, порядок взаимодействия с представителями администрации и т.п.).

Подобные правила необходимы для стандартизации деятельности всех торговых павиль­онов, действующих в ТЦ. Однако арендатор должен понимать, что эти правила являются частью договора аренды, поскольку их соблюдение – одна из договорных обязанностей арендатора.

Кроме того, обычно арендодатель оставляет за собой право менять их в одностороннем порядке.

С точки зрения закона это допустимо.

Одностороннее изменение условия обязательства, связанного с осуществлением ими предпринимательской деятельности, возможно в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). Но какие могут быть последствия для арендатора? Предположим, что в целях экономии электроэнергии администрация торгового центра решает в зимнее время закрываться на два часа раньше.

Для арендатора, открывшего в таком ТЦ кафе или бар, это, безусловно, будет означать значительное снижение выручки при неизменной величине аренд­ной платы.

При этом с формальной точки зрения он не сможет предъявить претензии арендодателю, ведь время работы, как правило, устанавливается Правилами ТЦ, а эти Правила арендодатель вправе менять без учета ­мнения арендатора. Как не оказаться в такой ситуации? Прежде всего надо попытаться перевести Правила ТЦ в разряд «стандартного» приложения, то есть таким образом подкорректировать текст договора, чтобы их изменение стало невозможным без письменного согласия арендатора, оформляемого приложением к договору аренды.

Однако вам вряд ли удастся договориться об этом с арендодателем. Вместе с тем, при определенном уровне владения юридической техникой, его можно провести в тексте договора в качестве «встречной ловушки» для арендодателя.

Второй вариант – внимательно изучить правила и напрямую оговорить наиболее важные из влюченнных в них условий в тексте основного договора.

Прежде всего это относится ко времени работы ТЦ. Пример 2Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств: «Арендодатель обязуется обеспечить посетителям свободный и беспрепятственный доступ к арендуемому помещению в течение 7 дней в неделю в дневное (утреннее, вечернее)2 время, не менее 12 часов в будние дни и не менее 10 часов в выходные и предпраздничные дни.

Исключение составляют ­общегосударственные праздничные дни, объявленные выходными».

Количество приложений колеблется, но некоторые из них присутствуют практически всегда.

Обычными приложениями к договору аренды являются:

  1. правила пользования ТЦ;
  2. правила проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях.
  3. условия о торговом профиле арендодателя;
  4. правила оказания эксплуатационных услуг;
  5. план этажа с выделенными на нем арендуемыми помещениями;

И в любом из этих приложений может оказаться, на первый взгляд, ничего не значащая фраза, которая на практике даст совершенно неожиданный для арендатора эффект.

Обычно это выражается в незапланированных издержках. Поэтому главная рекомендация для арендатора такая: текст любого из приложений так же важен, как и текст основного договора, и изучать его необходимо с такой же тщательностью. Содержание договора – это совокупность его условий.

Эти условия устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.

В договоре аренды можно выделить две группы условий: обязанности арендатора и обязанности арендодателя.

При этом необходимо учитывать, что ряд обязанностей требует одновременных действий со стороны как арендодателя, так и арендатора. Например, передача помещения возможна только в результате совместных действий сторон. Для эффективного взаимодействия сторон договор как документ должен быть четко структурирован и понятен для его исполнителей.

Любой договор состоит из преамбулы и основной части. Преамбула представляет собой стандартную формулировку, практически неизменную для любого хозяйственного договора3 .

Кроме того, в преамбуле достаточно часто содержится информация о титуле арендодателя с указанием реквизитов свидетельства о регистрации права собственности, если это владелец здания или договора аренды или если это базовый арендодатель.

Основная часть содержит условия договора, то есть обязательства сторон по отношению друг к другу.

Основную часть договора принято подразделять на части или параграфы. Их число может быть произвольным, однако логика данных правоотношений позволяет говорить о ряде разделов, остающихся неизменными. Естественно, в тексте договора разделы и параграфы могут быть поименованы по-разному, а обязательства, их составляющие, могут компоноваться любым произвольным образом.

Однако, как показывает практика, систематизация обязательств сторон нижеприведенным образом наиболее отвечает цели их полного раскрытия и закрепления в тексте соглашения об аренде. По мнению автора, в тексте договора логично выделять следующие смысловые части:

  1. предмет договора;
  2. порядок использования помещения, доступ в помещение и система охраны;
  3. взаимная ответственность сторон;
  4. страхование;
  5. порядок взаиморасчетов между сторонами;
  6. срок аренды и взаимодействие сторон при регистрации договора аренды;
  7. досрочное расторжение договора.
  8. права и обязанности арендодателя;
  9. права и обязанности арендатора;
  10. порядок передачи и возврата помещения;

Еще одни разделом, включаемым во все договоры и содержащим, по сути, «мертвые» нормы, является раздел «Обстоятельства вне контроля сторон (форс-мажор)».

Единственным объяснением его наличия в договорах аренды между резидентами РФ может быть давно сложившаяся традиция. Хотя надо признать, что в ряде случаев присутствие данного раздела может быть объяснено и другими причинами. Например, «раздуванием» объема документа с целью усыпить внимание лица, его изучающего.

Рассмотрим наиболее важные из обязательств сторон, закрепленных в каждом из данных разделов, более подробно. «» : 5850 9750 ₽ –40%

Как эффективно контролировать работу торгового центра?

14.09.2022 Привлечение покупателей – основная задача торговых площадок.

Раньше с целью увеличения проходимости рынки размещали на пересечении дорог, а людей «заманивали» театрализованными представлениями и ярмарочными забавами.

Современные торговые центры давно перестали быть лишь местом для покупок и превратились в зоны досуга и комфортного общения. Сюда приходят, чтобы в приятной обстановке провести время с семьей и друзьями, совместив отдых с шоппингом. Поэтому главная задача управляющего в торговом центре – организовать работу заведения так, чтобы каждый квадратный метр приносил максимум комфорта посетителям и успешно работал на владельца и арендаторов.

Эффективное управление ТЦ предполагает осуществление планирования, ведение бухгалтерского учета и финансовой документации, обслуживание недвижимости и обеспечение чистоты и порядка. В зависимости от размера ТЦ и принятых условий работы возможны два типа управления: самостоятельный контроль собственником / управляющим или поручение руководства управляющей компании.

Чаще всего первый подход применяется в торговых центрах небольшой площади (до 7 000 кв. м), второй – в крупных заведениях.

В любом случае должностная инструкция управляющего торговым центром включает следующие пункты:

  1. привлечение арендаторов и помощь в решении текущих вопросов;
  2. контроль службы эксплуатации торгового центра;
  3. взаимодействие с контролирующими органами;
  4. составление отчетов для собственника.
  5. стратегическое планирование;
  6. контроль бизнес-планов, договоров с арендаторами и поставщиками услуг;
  7. хозяйственное обслуживание торгового центра;
  8. кадровые работы и контроль персонала;
  9. руководство коммерческой и финансово-экономической деятельностью;
  10. бюджетирование различных проектов;
  11. контроль за чистотой и порядком;

Какой бы ни была инструкция управляющего торговым центром, во главе угла всегда находится контроль. Именно контроль за работой слаженного механизма функционирования ТЦ позволяет выявить и своевременно устранить проблемные зоны, не допустив потери клиентов. Целью управления всегда является минимизация операционных расходов и их доли в общей сумме дохода, а также обеспечение долгосрочной жизнеспособности ТЦ.

Контроль со стороны управляющего в торговом центре подразумевает оценку состояния объекта и качества работы персонала. Некоторые управленцы полагают, что «команда профессионалов» будет работать на высший балл, даже без какого-либо контроля. Но это не так. Людям свойственно лениться и делать ошибки, у них может не хватать знаний и навыков, нередко личные проблемы выходят на передний план, вытесняя профессиональную заинтересованность.

Хороший менеджер, знающий, как управлять торговым центром, понимает, что без проверок и наставлений для персонала не обойтись. Главная цель контроля – не надзор за сотрудниками, а мониторинг рабочего процесса для выявления слабых мест, их устранения и улучшения сервиса. Основная сложность контроля в том, что он должен быть постоянным и при этом не отнимать все рабочее время.

Чек-лист – это список ключевых параметров оценки состояния ТЦ и качества работы сотрудников, которые подлежат регулярным проверкам. Он является базовым инструментом торгового аудита и основанием для принятия управленческих решений.

Раньше для оптимизации контроля использовались бумажные чек-листы, они были неудобны и часто терялись, из-за чего возникали сложности с проведением сравнительного анализа. Сегодня мобильные технологии отправили их прошлое: на смену бумажным проверкам пришли практичные в приложениях для смартфонов и планшетов. К примеру, готовый от CheckOffice позволяет провести всестороннюю оценку состояния заведения.

Он разбит на отдельные зоны, по которым определены критерии оценки.

Выделенные зоны:

  1. технические коридоры;
  2. внешняя территория;
  3. фудкорт;
  4. безопасность.
  5. парковка;
  6. входная зона;
  7. лестницы и лифты;
  8. уборные;
  9. эскалаторы;
  10. торговые аллеи;
  11. фасад торгового центра;

Внутри каждой зоны выделен перечень критериев проверки.

К примеру, зона «внешняя территория» включает следующие:

  1. прилегающая территория чистая;
  2. урны чистые, заполнены не более, чем на 1/3.
  3. газон / клумбы в хорошем состоянии;
  4. асфальт / плитка в хорошем состоянии;

Проверку можно сопровождать не только оценкой, но и фото, аудио, комментариями и задачами.

На базе чек-листов быстро и удобно формируются отчеты для руководства.