Как выдджелить доли в квартире

Как выдджелить доли в квартире

Выдел доли в натуре в праве общей долевой собственности на квартиру


Гораздо удобнее иметь что-то маленькое, но своё, чем большое, но общее. Применительно к квартире в долевой собственности это значит — выделить свою долю в натуре. Закон даёт такое право. Но реализовать его удаётся не всегда, даже пройдя через множество бюрократических препон.СодержаниеДоля в квартире может быть реальной или идеальной.

Первый вариант — это право на одну или несколько конкретных комнат.

Характерный пример — коммунальная квартира. Второй вариант выражается дробью (например, 1/2, 1/10 или 3/5 в праве собственности).

Это не всегда соответствует одной из комнат.

Право собственности закрепляется при регистрации недвижимости, но соотношение долей можно изменить.Если доли в квартире выделены в идеальном, а не в реальном выражении, все собственники имеют право пользоваться ей на равных правах — жить в любой комнате, заходить в неё, хранить свои вещи.

Доля в натуре позволяет поставить на свою комнату замок и не пускать в неё остальных собственников.Выдел доли в натуре бывает нужен, чтобы:

  1. распорядиться своей долей без согласия остальных собственников;
  2. закрепить право собственности на конкретную часть недвижимости;
  3. удовлетворить требования кредиторов к одному из собственников, не затрагивая интересы остальных.
  4. продать большую неликвидную квартиру по частям;

Право на выдел доли в натуре из общего имущества гарантирует . Однако в Гражданском кодексе речь идёт о любом имуществе, а недвижимость имеет свою специфику.

Поэтому по отношению к ней применяются и другие нормы.

Уточняют правила и ограничения такие документы:

  1. ;
  2. ;
  3. ;
  4. (права и обязанности собственников).

Право выдела не зависит от того, когда и на основании чего возникло право собственности на квартиру.

Обязательное условие — отсутствие обременения (залога, ареста, ипотеки и т.

д.). Любые изменения в праве собственности на недвижимость должны быть подтверждены государственной регистрацией.В выделе доли в натуре могут отказать, если:

  1. Нет технической возможности переоборудовать помещения для выдела долей.
  2. Была сделана самовольная перепланировка. С такой квартирой затруднены любые сделки. Даже если жильцы приспособили её для раздельного проживания, им придётся согласовать план, получить разрешение и зарегистрировать изменения.
  3. Квартирой будет неудобно пользоваться.
  4. Комнаты будут непригодны для проживания.
  5. Перепланировка нанесёт ущерб квартире. Например, повредит несущие стены.
  6. Это нарушает права и интересы других лиц. Например, ухудшит жилищные условия соседей.

Что касается последнего пункта, то он содержит самые серьёзные ограничения для квартир, а применение законных норм здесь противоречиво. На 2022 год суды и Росреестр руководствуются Постановлением ПВС № 8.

Его пункт 12 определяет, что реальную долю в квартире можно выделить, если есть возможность обеспечить каждой семье не только отдельные комнаты, но и свой вход, изолированную часть других помещений (коридора, кухни, ванной и туалета). Суды отказывают в выделе, ссылаясь на эту норму.Фактически речь идёт о том, чтобы сделать из одной квартиры как минимум две. Как вариант — несколько квартир-студий.

При этом должны соблюдаться требования к их размеру (минимум 28 м2).

Если площадь будет меньше, помещение могут посчитать непригодным для проживания — там нельзя будет прописаться. В большинстве стандартных квартир такие изменения получаются редко и требуют перепланировки, а значит, и её согласования.Чтобы выделить долю в натуре, квартиру можно разделить на несколько студийЯ проанализировала законодательство, судебную практику и мнения юристов по этому вопросу.

И вот какая ситуация получается.

Ещё несколько лет назад долю в натуре можно было выделить без проблем. Достаточно было того, чтобы комнаты были изолированными, то есть имели отдельный вход из коридора. Они переходили в собственность владельцев, а остальная территория оставалась в общей собственности.

Постепенно такая практика стала сходить на нет. Людям рекомендуют делить квартиру на две полноценных либо договариваться о порядке пользования.

Получается, что раньше нормой Постановления не руководствовались, а потом стали применять чуть ли не в обязательном порядке.Что же произошло, если законодательство не менялось?

Одни юристы высказывают мнение, что это следствие «антикоммунальной политики». Таким образом государство хочет сократить количество проблемных квартир.

Другие говорят, что норма устарела и используется по инерции. Они призывают к её пересмотру и оспариванию. Я считаю, что такая практика решает вопрос коммунальных квартир лишь на бумаге и никак не улучшает положения людей.

Ведь если существует потребность выдела доли в натуре, значит, люди уже живут в условиях коммуналки.Альтернативные варианты зависят от ситуации и от того, чего хотят достичь собственники.Если речь идёт о том, где кому жить, можно определить порядок пользования квартирой. Это делается на основании письменного соглашения или через суд. На права собственности порядок не влияет — доли остаются теми же.

За собственниками закрепляется право пользования конкретными комнатами, а общую территорию используют совместно.Право на реальную долю в квартире можно подтвердить и через суд. Там устанавливают, что такой-то размер доли соответствует такой-то комнате в квартире.

Это можно сделать одновременно с определением порядка пользования.

Оба вопроса решают мировые судьи.Если планируется сделка с квартирой, её можно провести и без выделения доли в натуре.

Продают или меняют свою часть только по согласованию с другими собственниками, им даётся право преимущественного выкупа. Их надо уведомить в письменном виде о своих планах. Если за месяц совладельцы не решат выкупить долю, её можно продать постороннему человеку. Передача доли безвозмездно (в наследство или по договору дарения) не требует согласования.
Передача доли безвозмездно (в наследство или по договору дарения) не требует согласования.

Продажа всей квартиры и размен возможны только с согласия всех собственников.Ещё один вариант — выкуп долей других собственников. Опять же с их согласия. Принудительный выкуп возможен только тогда, когда доля незначительна, человек не собирается пользоваться квартирой и живёт в другом месте.

Незначительность доли устанавливается судом.Статья 252 ГК РФ определяет правила выдела доли в натуре из общего имущества: если есть согласие собственников, они заключают соглашение. Если нет, вопрос решается в суде.

Но с учётом норм, применяемых к недвижимости, на практике всё работает по-другому. Без согласия других собственников шанс на успех стремится к нулю, поэтому лучше рассмотреть альтернативные варианты.Выдел доли в натуре требует большой подготовительной работы и материальных затрат. Если идти по пути переоборудования одной квартиры в несколько, прежде всего надо:

  • Заручиться согласием других собственников квартиры. Оно потребуется в письменном виде на нескольких этапах — от согласования перепланировки до регистрации прав. Придётся решить и финансовый вопрос — кто должен нести расходы на ремонт и бюрократические процедуры.Согласие на перепланировку совладельцы квартиры могут дать в простой письменной форме
  • Определиться, возможна ли перепланировка в конкретной квартире. Для этого надо обратиться за предварительной консультацией в БТИ или одну из проектных организаций.
  • Понять, как изменятся права собственников после выдела долей в натуре. Во-первых, надо учесть, чтобы они не были нарушены, иначе зарегистрировать новые права не получится. Во-вторых, далеко не всегда возможно выделить долю в натуре пропорционально процентным долям. Излишек или недостаток компенсируется деньгами.
  • Согласовать перепланировку. Теоретически составить план можно и самостоятельно, но обычный человек вряд ли знаком с инженерными и санитарными нормами, которых придётся придерживаться. Поэтому обращаются в лицензированную проектную организацию. Услуги эти платные, цена будет зависеть от масштаба работ, меньше 15 000 такие проекты не обходятся. Далее с планом и остальными документами на квартиру идут в МФЦ. Правила согласования описаны в , займёт это до 45 дней.Для согласования перепланировки нужно составить план и одобрить его в БТИ
  • Зарегистрировать изменения в БТИ и Росреестре. В результате выдадут новый кадастровый паспорт на квартиру и выписку из ЕГРН о составе собственников.После перепланировки на квартиру оформляется новый кадастровый паспорт
  • Отремонтировать квартиру по составленному плану.

Перепланировки комнат — обычный бизнес.

Хорошую комнату можно купить за 1,5–2 млн рублей, ещё 400–500 тысяч нужно на ремонт. А цена продажи студии — 2,3–2,7 млн. Обычно такие объекты продаются за 2 – 3 недели.

Согласовать переустройство комнаты в отдельную студию крайне сложно. По санитарным нормам санузел должен находиться над нежилым помещением. Это возможно, если квартира расположена на первом-втором этаже либо ванная устроена над коридором.

Второе правило — устройство отдельного входа. Покупателям придётся либо раздробить всю коммуналку на отдельные студии, либо с согласия соседей поделить квартиру на две, если есть второй вход с чёрной лестницы. Строительных и санитарных требований — целый список.Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»https://www.fontanka.ru/2017/01/12/128/Если всё получилось, можно переходить к действиям по выделу доли в натуре.

На этом этапе вопрос с согласием других собственников уже вряд ли будет актуальным.Если квартира технически подходит для проекта, сложности с переоформлением прав вряд ли возникнут.

Внимание стоит обратить на правовые моменты.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, надо запросить разрешение из органов опеки и проследить, чтобы их жилищные условия не ухудшились. Если одному из собственников выплачивается компенсация, её надо рассчитать и вписать условия в соглашение.Попытаться решить вопрос через соглашение можно и без перепланировки квартиры. Владельцы квартиры при этом ничего не теряют, разве что придётся оплатить услуги нотариуса.

Но высока вероятность, что в регистрации новых прав собственности откажут.Соглашение заключается между всеми собственниками квартиры. Интересы несовершеннолетних представляют родители или законные опекуны. На первом этапе все собственники договариваются об условиях и составляют текст.

Унифицированной формы документа не существует, а по содержанию в нём должны присутствовать:

  1. размер денежной компенсации и способ её выплаты, если она предусмотрена.
  2. пункт о том, какие помещения кому выделяются;
  3. личные данные всех участников (Ф. И. О., адреса, паспортные данные);
  4. описание квартиры: адрес, этаж, общий метраж и размер помещений, технические характеристики;
  5. информация о долях в квартире у каждого собственника и документ, на основании которого такое право возникло;

Соглашение подписывается всеми сторонами на приёме у нотариусаСоглашение обязательно удостоверяется у нотариуса.

На приёме должны присутствовать все, кто участвует в соглашении (или их законные представители). Из документов потребуются только их паспорта. Нотариус проверит содержание соглашения на предмет соответствия закону и права собственности на квартиру. Он удостоверит соглашение, выдаст каждому по экземпляру и направит заявление о регистрации прав в Росреестр.

Он удостоверит соглашение, выдаст каждому по экземпляру и направит заявление о регистрации прав в Росреестр.

Регистрация при этом займёт всего 1 рабочий день, после чего новые права собственности вступят в силу.Работу нотариуса должны оплатить обратившиеся. Кто именно это сделает, собственники договариваются между собой. Цена будет зависеть от кадастровой стоимости квартиры и находится в диапазоне от 300 до 20 000 руб.

За регистрацию нужно будет заплатить пошлину 2 000 рублей для физлиц или 22 000 рублей для юрлиц.Для обращения в суд должны одновременно соблюдаться два условия: не достигнуто согласие собственников, а характеристики квартиры позволяют выделить реальную долю. В существующих реалиях они чаще всего исключают друг друга. Чтобы сделать из одной квартиры две, все должны быть согласны как минимум на перепланировку.

Если исковое заявление и принимают, его оставляют без удовлетворения по причине невозможности создания отдельных жилых помещений.Реальный шанс на положительный исход имеют супруги, которые купили квартиру в доме без отделки, а потом развелись.

Перепланировку можно сделать без согласия другого супруга, а совместно нажитое имущество всё равно подлежит разделу.Есть ещё один довольно сомнительный путь судебных разбирательств.

Он состоит в попытке выделить долю в виде комнаты без перепланировки квартиры.

Нужно понимать, что в конечном счёте придётся оспаривать позицию Верховного Суда. Это потребует упорства, энтузиазма и значительных издержек, а результат никто не гарантирует.Это та ситуация, где желательно участие грамотного юриста хотя бы для оценки шансов.

Нужно выбрать человека, который имеет опыт в вопросах недвижимости и знаком со спецификой вопроса. Возможно, дело ограничится одной консультацией с отрицательным результатом, но она обойдётся дешевле судебных издержек. По крайней мере стоит поинтересоваться судебной практикой в конкретном регионе.Дело будут рассматривать в городском (районном) суде по месту нахождения квартиры.

На первом этапе подаётся исковое заявление вместе с остальными документами. В течение 5 дней их рассматривают и решают, принимать ли к производству.

Потом дают ответ истцу. Если всё в порядке, назначат дату судебного заседания, куда вызовут ответчика.

Стандартный срок рассмотрения таких дел — 2 месяца.При подаче заявления уплачивают госпошлину. Она зависит от цены иска, которая включает стоимость выделяемой доли и компенсацию (если она требуется). Для расчёта используют такие правила:

  1. от 20 001 до 100 000 — 800 руб. + 3% суммы, превышающей 20 000;
  2. от 100 001 до 200 000 — 3 200 + 2% суммы, превышающей 100 000;
  3. свыше 1 000 000 руб. — 13 200 + 0,5% суммы, превышающей 1 000 000, но не более 60 000 рублей.
  4. при цене иска до 20 000 руб. — 4% от цены, но не менее 400 руб.;
  5. от 200 001 до 1 000 000 — 5 200 + 1% суммы, превышающей 200 000;

Главный документ для подачи в суд — исковое заявление.

В нём излагают суть конфликта и просят о выделе доли в натуре.

Основное внимание стоит уделить подтверждению того, что условия в квартире позволяют выдел, а соседи на него не согласны, хотя их права не нарушатся.

Имеет смысл описать то, как квартира оказалась в общей собственности и почему сейчас это не устраивает истца.

Суд будет рассматривать только те аргументы, что лежат в правовом поле. Личные отношения между собственниками его не интересуют.В исковом заявлении описывают сложившуюся ситуацию и просят выделить долю в натуреК заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие права собственников.

Вот минимальный перечень:

  1. оценка или расчёт стоимости квартиры в целом и выделяемых долей;
  2. план перепланировки (если есть);
  3. документ, подтверждающий права собственности на квартиру и размер долей (выписка из ЕГРН);
  4. квитанция об уплате госпошлины.
  5. технический паспорт на квартиру с поэтажным планом и эксплуатацией;
  6. заключение БТИ о возможности перепланировки и выделения доли в натуре;

Этим список не исчерпывается. Истец вправе приложить к заявлению всё, что имеет отношение к делу и будет свидетельствовать в его пользу.

Например, договор купли-продажи квартиры и свидетельство о разводе. Суд, в свою очередь, может запросить документы, которые потребуются для рассмотрения вопроса.Главная задача суда состоит в том, чтобы решить, возможен ли выдел доли в натуре без нарушения прав собственников и ущерба недвижимости. Суд может назначить экспертизу на предмет того, насколько квартира приспособлена для перепланировки раздела.Возможные результаты сводятся к тому, что в иске откажут или удовлетворят его.

Это оформляется официальным решением. Альтернативных вариантов суд не предлагает. Если иск удовлетворён, можно обращаться в Росреестр для регистрации прав.

На обжалование решения, которое не устроило одну из сторон, отводится месяц.Решение суда оформляется в письменной формеВыдел реальной доли превращает один объект недвижимости в два и более.

Со всеми вытекающими последствиями. Бывшее соотношение долей уже не играет никакой роли, право долевой собственности на всю квартиру прекращается.Каждый собственник приобретает право распоряжаться своим жильём без оглядки на соседей — продавать, менять, дарить, оформлять залог, прописывать членов семьи. Он может поставить замок на свою часть и не пускать туда соседей.

Но право пользоваться их территорией теряется.Собственник несёт финансовую и правовую ответственность только за свою часть. Разделяются лицевые счета, коммунальные услуги оплачиваются отдельно.

Отдельно будут начисляться и пени, если кто-то просрочил оплату.У новых долей будет один или несколько собственников — всё зависит от договорённости сторон.

От этого будут зависеть их права по отношению друг к другу и своей доле.

Но к бывшим совладельцам общей квартиры этот вопрос уже не относится.Когда из одной квартиры образуется две, получается два новых адреса. Если за ними закрепляются новые номера квартир, придётся переоформить регистрацию и все документы, где фигурирует адрес прописки.ПреимуществаНедостаткиПоявляется право собственности на отдельный объект недвижимости, которым можно свободно пользоваться и распоряжатьсяВыделить реальную долю возможно не в каждой квартиреПри продаже доля в натуре будет цениться дороже, чем абстрактная.

Продать её проще, так как речь идёт о конкретном предмете сделкиПроцедура выдела сложна, требует много усилий, времени и средствСобственники несут ответственность только за свою выделенную часть квартирыЕсли из квартиры образуется две, часть полезной площади может утратиться, превратившись в общий коридор перед входомЗаканчиваются конфликты собственников за территориюРеальную возможность выделить долю в натуре имеют только те, кто сможет обустроить на месте одной большой квартиры несколько полноценных маленьких. А это подразумевает перепланировку, согласие других собственников и перерегистрацию прав.

Долго, дорого и сложно. Но есть и альтернативные варианты — выкуп долей собственников или определение порядка пользования квартирой.Юрист, автор статей на юридическую тематику. Образование: государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный открытый университет».

Образование: государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный открытый университет».

Порядок выделения доли в квартире

103739 Автор: Марина Аксёнова Выделение доли в квартире может происходить в отношении недвижимого имущества, которое находится как в долевой, так и совместной собственности. Подробнее о порядке выделения доли в квартире мы расскажем в этой статье.

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ.

Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

  • без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
  • нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
  • законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
  • при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.
  • доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
  • нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества.

Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

  1. Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества.

В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

  1. Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них.

Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными. Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы. Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  • подписи каждой из сторон.
  • количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  • размер долей участников соглашения;
  • реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  • кадастровый номер квартиры;
  • все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  • наименование документа;
  • данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  • место и дату составления документа;
  • ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  • регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  1. поэтажный план квартиры из БТИ;
  2. квитанцию об оплате государственной пошлины;
  3. другие документы, например, доверенность на представителя.
  4. выписка из ЕГРП;
  5. документ, удостоверяющий личность заявителя;

Важно!

Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников. Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников. При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными.

К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м. Итак, подведем итог:

  1. выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
    • на основании соглашения сособственников;
    • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
  2. основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.
  3. на основании вступившего в законную силу судебного решения;
  4. права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
  5. на основании соглашения сособственников;

В августе 2015 г.

в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст.

246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда.

Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением.

Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику.

Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли.

Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли.

Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Марина Аксёнова, Юрист-консультант В 2013 году окончила Российскую академию адвокатуры и нотариата. С 2022 года консультирует читателей Pravovedus.ru.

Рекомендуем почитать 13 сентября Конфискация имущества должника является одним из важных сегментов в области юрисдикции.

О том, что такое конфискация, ее признаки и порядок проведения, как регулирует закон о конфи.

26507 Подробнее 21 октября В практике предпринимательской деятельности, да и не только в ней, широко используется конструкция рамочного договора.

Сравнительно недавно в Гражданский кодекс РФ была внесена отд. 3326 Подробнее 07 сентября Что означает срок исковой давности по гражданским делам и насколько важно его соблюдение при обращении в суд? Какие бывают сроки исковой давности, как они исчисляются, а также, как. 226456 Подробнее 10 сентября Арест имущества юридического лица является крайней мерой взыскания кредитных и налоговых долговых выплат.

226456 Подробнее 10 сентября Арест имущества юридического лица является крайней мерой взыскания кредитных и налоговых долговых выплат.

О том, в каких случаях может быть произведен арест имущества налогоплатель. 14562 Подробнее 10 сентября Доверенность с правом передоверия является частью документов, регламентированных гражданским законодательством РФ.

Что собой представляет данный документ, когда необходимо его сост.

69865 Подробнее 17 сентября Квадроциклы– особый вид транспортных средств, управление которыми также требует наличия водительского удостоверения. О том, как получить права на квадроцикл, какие предъявляются тр.

4794 Подробнее

Выделение доли квартиры в натуре — возможные варианты разрешения спора

4 декабря 2022998 прочитали5 мин.2,5 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы998 прочитали до концаЭто 40% от открывших публикацию5 минут — среднее время чтенияНеобходимость выделения из общей собственности доли в квартире может возникнуть в ряде случаев, объединенных одним общим признаком — невозможностью совместного использования собственниками одной жилплощади. Выделение доли в натуре является выходом во многих случаях, таких как:

  1. наследование жилья двумя и более наследниками, не планирующими совместного использования жилплощади,
  2. развод и как следствие невозможность дальнейшего совместного проживания супругов-собственников квартиры,
  3. желание одного из собственников продать свою часть квартиры (нужны деньги, переезд и пр.),
  4. желание одного из владельцев квартиры подарить/оставить свою долю недвижимости третьим лицам, не имеющим родственных отношений с собственниками,
  5. нежелание совместного проживания родственников в следствии новых личных обстоятельств (изменение семейного положение, проблемы со здоровьем одного из родственников и т.п.),
  6. другие случаи.

Выделение доли в квартирев натуре фактически невозможно провести без огромных затрат (а часто и с ними), поэтому на практике, большинство таких споров мы урегулируем в досудебном порядке и сводим к подписанию взаимовыгодного соглашения.

Если Вы также столкнулись с необходимостью разделения квартиры Вы можете воспользоваться услугами наших юристов для урегулирования спорных моментов или же бесплатно проконсультироваться позвонив на номер горячей линии или описав свою ситуацию в форме по .Существует ряд условий, при выполнении или невыполнении которых, соответственно, возможно или невозможно выделение доли квартиры в натуре, в полной мере их описывает статья . Например не получится выделить долю в натуре из однокомнатной квартиры, так как физически невозможно переоборудовать её в два независимых друг от друга жилых помещения без нанесения несоразмерного ущерба. В случае если квартира обладает достаточной площадью, в ней несколько раздельных комнат и есть все возможности для её перепланировки, выделение доли возможно, но обязательными условиями станут согласование с управляющей компанией и оформлением отдельных тех.

поспортов. Если же квартира имеет достаточную площадь, но при этом технически не представляется возможным её разделение на две и более, законодательство оставляет за собственниками право переоформить квартиру как коммунальную. В которой каждый владелец будет иметь в своей собственности комнату, а помещения, относящиеся к местам общего пользования (убоная, ванная комната, кухня, кладовка и т.п.) будут находиться в общей собственности.Общая собственность, согласно положениям может быть двух видов:

  1. совместная — соответственно без таких определений ( по умолчанию каждый из собственников владеет половиной собственности, если иное не определено отдельным соглашением или договором). Также существуют некоторые исключения, например, если один из собственников производил за свой ( или в большей части за свой счет) ремонтные работы, значительно улучшившие состояние квартиры. В этом случае собственник, производивший улучшения может рассчитывать на пропорциональное потраченным средствам увеличение своей доли в квартире
  2. долевая — где уже определены и документально закреплены за собственниками конкретные доли

Следует также обратить внимание, что необходимо будет доказать проведение улучшения и именно за Ваш счет. Чтобы в суде были корректно учтены все потраченные средства, мы рекомендуем использовать для представления своих интересов юриста по жилищному праву.

В случае если Вы планируете решить вопрос самостоятельно — обязательно проконсультируйтесь с юристом по номеру горячей линии, или опишите свою ситуацию в форме по .Существуют два варианта выделения доли в квартире:

  1. в натуре — физическое разделение частей жилплощади
  2. в денежном эквиваленте — один из собственников компенсирует остальным стоимость их части квартиры

Для проведения раздела в первымспособом жилое помещение должно отвечать требованиям СНиП 31-01-2003 ( Строительные нормы и правила Российской федерации , здания жилые, многоквартирные), таким как:

  1. общая её площадь должна быть более или равна 28 квадратным метрам
  2. для выделяемой доли должны быть оборудованы отдельный вход и все объекты благоустройства, которые присутствовали в неразделенной квартире

В случае если выделить ровные доли невозможно из-за конструктивных особенностей жилья, собственник, получивший большую часть, обязан будет компенсировать разницу в стоимости с долей другого/других собственников (при условии владения жилплощадью 50/50) Пример: Квартира 100 кв. м., 2 конматы, стоимость 10 млн.

рубСобственник 1 50% доли, получает комнату 20 кв. м Собственник 2, 50% доли, получает комнату 20 кв. м Разница в денежном эквиваленте 2’000’000 руб.

Как видно из примера, где в двухкомнатной квартире, одна из комнат на 20 кв.м. больше другой, а все прочие помещения поделены поровну, при выделении доли в натуре собственник, получивший большую из них, должен будет компенсировать 2 млн.

руб. разницы.Проведение раздела вторым способом менее затруднительно и производится когда выделение доли в натуре не представляется возможным, а перевод кватиры в статус коммунальной не устраивает собственников.

Если упросить, то один из владельцев квартиры выкупает долю другого. Сумма выкупа в таком случае определяется пропорциями долей, и если рассмотреть на пример выше :Собственнику 1 нужно будет выплатить собственнику 2 50% от общей стоимости квартиры, т.е. 10 млн. рублей.

  1. судебное урегулирование (по решению суда)
  2. досудебное урегулирование (по соглашению сторон)

Собственники смогли прийти к соглашению относительно разделению долей квартиры ( необязательно пропорционально имеющимся у них долям ) В этом случае необходимо зафиксировать договоренности в соглашении о выделении долей в натуру и заверить его у нотариусаВ случае если у собственников не получилось прийти к соглашению, спор относительно выделения долей переносится в суд.

По умолчанию выделение доли жилого помещения производится через его раздел на равные доли. В случае если если имеется действующее соглашение или договор, в выделении долей суд будет руководствоваваться им.

В случае если прийти к соглашению не получилось перед обращением в суд необходимо:

  1. Произвести экспертную оценку квартиры. В неё должны включаться: техническая возможность выдела с её вариантами, актуальная рыночная стоимость недвижимости, количество долей и их соотношение с жилплощадью в процентах и квадратных метрах.
  2. Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
  3. Оплатить госпошлину и предоставить оригинал квитанции. Иск о выделении доли в жилом помещении считается имущественным, соответственно размер пошлины будет зависеть от цены иска и, согласно в соответствии с подпунктом составит:
  4. Копия паспорта
  5. Подготовить необходимый пакет документов
  6. Правоустанавливающие документы на квартиру ( К правоустанавливающим относятся, например, — договор о передачи жилья в собственность, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор мены, договор ренты, справка ЖСК о выплате пая (в случае если квартира была куплена у жилищно-строительного кооператива через выкуп пая ))
  7. Привлечь юриста для повторной попытки досудебного урегулирования. Он в любом случае будет нужен на дальнейших этапах, а здесь, как показывает практика, профильный специалист поможет понять сложности судебного урегулирования и предложить новые условия раздела.
  8. Составить исковое заявление. (ссылка на образец)
  9. Иск и по копии на каждого из участников процесса
  10. Опреденить приоритетный вариант получения доли. В натуре или в денежном эквиваленте.

При цене иска:до 20 тыс руб — не менее 400 руб и 4% от суммыот 20 до 100 тыс.

руб — 800 руб и 3% от суммы от 100 до 200 тыс. руб — 3500 руб и 2% от суммы от 200 до 1 млн.

руб — 5200 руб и 1% от суммы от 1 млн. руб — 13200 руб и 0,1% от суммы, но не более 60 тыс рублей

  1. Зарегистрироватьизменения в Росреестре и в (необходимо сделать всем совладельцам, включая бывших)
  2. Дождаться вступления в силу решения суда
  3. Участвовать в судебных слушаниях

Заявление должно содержать: вводную, описательную, требовательную и мотивировачную части.

  1. Описательная ( последовательное описание обстоятельств, которые привели к возникновению необходимости для выделения доли в натуре начиная от возникновения права собственности)
  2. Требовательная ( указываются требования истца к ответчику)
  3. Вводная ( наименование суда, данные об участниках судебного процесса (истце и ответчике), название документа
  4. заключительная ( перечисление прилагаемых документов, дата, подпись)

Важно. Обратите внимание что должны быть соблюдены:

  1. юридическая терминология
  2. четкая последовательность изложения обстоятельств
  3. правила провописания

Чаще всего рассмотрение подобных дел занимает от двух до шести месяц, но в особых случаях могут растягиваться и значительно больше.

К примеру:

  1. независимая экспертиза квартиры — до месяца
  2. изучение искового заявления судом — 5 рабочих дней ( некорректно составленное заявление будет отклонено )
  3. слушания — от 2х до 6ти месяцев
  4. сбор необходимых документов и справок — до месяца
  5. предварительные слушания — назначаются через месяц после подачи иска
  6. время на обжалование — месяц

В итоге: если ответчик не будет затягивать процесс, процесс будет длиться от пары месяцев до года, Также следует помнить, что на длительность оказывает существенное влияние участие квалифицированного юриста как с одной, так и с другой стороны.

Как правильно выделить долю в квартире?

Результатом проведённой приватизации стало квартирами для людей, ставших хозяевами этого типа недвижимого имущества. Всю свою жизнь тысячи людей вынуждены мириться с этой данностью, а затем проблемные квадратные метры переходят к наследникам и вся история повторяется.

Дело в том, что совладение жилыми метрами не позволяет ни одной из сторон распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Любая сделка с недвижимым имуществом, разделённым на доли, сопровождается получением письменного согласия на предпринимаемые действия, полученного от каждого из совладельцев. Ещё один нюанс совместного владения жильём — это тот простой факт, что распоряжаются хозяева собственными квадратными метрами лишь на бумаге.

По факту пользование квартирой общее, а чтобы получить долю в натуре необходимо предпринять целый ряд последовательных действий. При этом не факт, что желанные метры выделят! В отдельных случаях помочь хозяевам не в состоянии даже судебный орган, так как квартира абсолютно не приспособлена к делению на индивидуальные жилые зоны.

Согласно 244-й статье Гражданского кодекса владение жилой недвижимостью может быть как совместным, так и долевым. Примером совместного владения является жизнь супругов, которые пользуются квартирой, не задумываясь о её разделении.

Владение долями всегда сопряжено с определёнными сложностями. Если деление

произошло не по судебному решению, у каждого из совладельцев имеется равная другим доля.

Но даже при такой, казалось бы, идеальной ситуации возникают споры и скандалы, относящиеся к праву пользования жилыми метрами.

Если не представляется возможности решить спор мирным путём, совладельцы обращаются в . Эта инстанция рассматривает иск и принимает решение о выделении части жилья в натуре, если имеется такая возможность. В результате у каждого из собственников должна получиться отдельная жилая площадь со своей кухней, санузлом и входом.

Самые распространённые причины выделения долей — это:

  • Нежелание отдельных совладельцев и дальше пользоваться этим жильём.
  • Например, сын может жениться и потребовать свою долю у родителей.
  • Присутствие посторонних людей, которые вполне по закону получили одну или несколько долей. Зачастую такое совместное проживание приводит к многолетней вражде, когда вынужденные соседи делают друг другу что-либо назло.
  • Невозможность мирно уживаться на одной территории. Чаще это происходит при разводах, когда второй супруг продолжает жить в квартире, или при наличии у совладельца вредных привычек (никто не хочет жить с курильщиком или алкоголиком).
  • Желание отдельных родственников распоряжаться жилыми метрами самостоятельно.

Например, некоторые родственники переезжают в другой город и желают получить деньги за свою долю (предлагают её выкупить совладельцу или третьему лицу).

Если отношения между родственниками мирные, выделение или передача (продажа) части квартиры происходит без лишних скандалов и недопонимания.

Родственники предварительно достигают устного соглашения, а затем подписывают соответствующий для фиксации достигнутых соглашений. Это оптимальный вариант, устраивающий все стороны.

Но на практике чаще происходит обращение в судебные органы, помогающие урегулировать спор по закону.

Причём недовольная сторона, обращающаяся в суд, ещё должна, что называется, десять раз подумать. Обращение в суд всегда сопровождается финансовыми издержками. Это оплата иска, обращение к юристам, привлечение независимых оценщиков и адвоката.

Стоит ли тратиться, если шансов выиграть ноль? Если маленькая, в ней физически невозможно обустроить отдельную кухню, ванну, туалет и вход.

В лучшем случае суд обяжет остальных совладельцев выплатить заявителю стоимость его доли. Человек, до этого не желавший ничего продавать, будет вынужден расстаться с жилой площадью.

Следует учитывать, что есть ситуации предусмотренные законом, когда несогласие с такой принудительной продажей вообще во внимание не берётся.

Согласно 252-й статье Гражданского кодекса владение небольшой долей автоматически приводит к назначению выплаты за эту долю.

Таким способом суд прекращает спор, а полученные заявителем средства являются своеобразной компенсацией за моральный ущерб. При этом доли других совладельцев увеличиваются. Спор у владельцев частного дома решается проще каждый из них при желании может достроить часть дома, оборудовав в пристройке кухню, ванную комнату и туалет, а также обустроить отдельный выход.

Итак, выделение может производиться двумя способами:

  • На добровольных началах, по обоюдному согласию.
  • Через судебный иск, в принудительном порядке.

Какой из способов будет выбран, зависит от конкретной квартиры и сложившейся ситуации. Добровольное выделение осуществляется по следующему алгоритму:

  • Все совладельцы недвижимого имущества собираются вместе и обсуждают возникшую проблему. Юристы советуют на таких переговорах не обострять ситуацию и идти на взаимные уступки, чтобы не доводить дело до суда.
  • На последнем этапе все изменения регистрируются в государственном . Без этого шага соглашение будет считаться недействительным.
  • После достигнутого соглашения стороны обращаются в нотариальную контору, где оформляется и подписывается специальное соглашение. При этом оценивается качество предоставляемой доли. Должна быть произведена перепланировка с документальным оформлением в БТИ. Если выделенная площадь меньше имеющейся во владении доли, остальные совладельцы доплачивают собственнику. Если выделенная площадь больше нормы, собственник доплачивает совладельцам. Все эти моменты обязательно фиксируются в соглашении!

Выделение через судебные органы требует иного порядка действий:

  • Заинтересованный в выделении собственник привлекает специалистов из БТИ, которые выдают документ о возможности (или невозможности!) выделения части жилья.
  • Затем собирается пакет документов и составляет иск, в котором подробно излагаются все претензии к совладельцам.

Если ситуация сложная, лучше на этом этапе воспользоваться услугами юридической конторы!

Опытный юрист поможет правильно оформить иск с учётом всех законодательных нюансов.

Пакет документов формируется:

  1. из экспертных заключений, позволяющих судить о стоимости этой части жилья;
  2. из квитанции, подтверждающей внесение ;
  3. из технической документации, выданной в БТИ;
  4. из расчётов, позволяющих определить размеры компенсации (если требуется доплата одной из сторон).
  5. из документов, подтверждающих права владельца:

Суд рассматривает поданные документы и выносит своё решение. Если оно положительное, выигравшая сторона обращается для регистрации изменений в местное отделение Росреестра.

Для регистрации подаётся:

  1. заявления от владельцев выделяемой доли и других частей квартиры (для всех изменяются условия владения долей);
  2. документы, подтверждающие права каждого собственника;
  3. паспорта всех совладельцев;
  4. судебное решение или же добровольное соглашение, заверенное в нотариальной конторе;
  5. документы технического типа, выданные БТИ;
  6. оплаченные квитанции (пошлина зависит от доли – у человека, получившего выделение, взнос в казну будет больше).

После разделения квартиры (выделения её частей в натуре) каждый из собственников имеет право распорядиться своей частью.

Если принято решение о , необходимо предварительно оповестить каждого из совладельцев. Это можно сделать лично или через почтовое отделение.

Но в любом случае уведомление составляется в письменном виде, также обязательно указывается стоимость и другие условия продажи. Предлагаемая цена не может быть выше рыночной!

В течение месяца совладельцы должны отреагировать на уведомление — отказаться от покупки либо согласиться с предложением и приобрести долю. Если уведомление было проигнорировано, собственник имеет право продать свою долю третьим лицам. Процедура продажи ничем не отличается от типичной сделки этого рода.

Стороны обращаются к нотариусу, подписывают предварительный договор, продавцу выплачивается назначенная сумма, заключается основной договор, а затем производится государственная регистрация нового владельца. Пакет документации включает:

  1. документ, подтверждающий право владения недвижимостью для продавца;
  2. паспорт, выданный на основании кадастровых данных;
  3. паспорта обеих сторон;
  4. ;
  5. справку, подтверждающую, что у владельца нет задолженностей по коммунальным счетам.
  6. технические документы из БТИ;

можно через заключение соответствующего договора. От арендатора в этом случае требуется только наличие паспорта.

Арендодатель должен предъявить нотариусу полный пакет документов, к которому прилагается документ, дающий право на владение выделенной долей. У нас вы можете найти материал о том .

Грамотное оформление доверенности на продажу вашей недвижимости поможет избежать неприятностей. Об этом вы сможете узнать в нашей информативной . Что такое рента квартиры и насколько она выгодна?

По ссылке есть все .

— один из самых выгодных способов передачи полученной доли третьему лицу. В этом случае продавцу не нужно уведомлять других совладельцев, так как ничего не продаётся, и у них нет преимущественного права на покупку.

Оформление сделки производится у нотариуса — подписывается специальный договор.