Еакие документы запросить у продавца квартиры

Еакие документы запросить у продавца квартиры

Какие документы необходимо запросить у продавца при заключении договора купли-продажи недвижимости?


12 сентября 2018 Для заключения договора купли-продажи любого объекта недвижимого имущества будущему покупателю необходимо запросить от продавца определённый перечень документов. Ниже будет представлен минимальный перечень документов, необходимый для запроса будущему покупателю от продавца. Такими документами являются: 1. Документы основания возникновения права собственности (правоустанавливающие документы).

В зависимости от вида недвижимого имущества и оснований приобретения объекта недвижимости такими документами могут быть: — договор купли-продажи, дарения, мены и.т.д.; — свидетельство о вступлении в наследство; — решение суда; — акт местного органа государственной власти (администрации) о передаче участка в собственность и т.

п. (если приобретается земельный участок); — и др. Данные документы дают сведения (информацию) об ключевых особенностях права собственности продавца на объект недвижимости. 2. Документы, подтверждающие право собственности (правоподтверждающие документы).

Такими документами являются: — Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Если объект недвижимого имущества приобретён собственником после 15 июля 2016 года, то таким документом является Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе прав на объект недвижимости.Данная Выписка содержит сведения о владельцах объекта недвижимости в хронологическом порядке начиная с 1998 года с указанием вида права каждого собственника (собственность, долевая собственность) и даты регистрации каждой сделки. 4.Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта, зарегистрированных правах и обременениях.Данную выписку необходимо заказывать, даже если продавец предоставил свидетельство о праве собственности, так как в свидетельстве могут быть не актуальные сведения об объекте недвижимости или куда хуже — свидетельство может быть подделано.

5. Паспорт Продавца;6. Технический паспорт на объект, кадастровый паспорт;7. Нотариально удостоверенное согласие второго супруга на отчуждение Объекта, если отчуждаемый Объект был приобретён в зарегистрированном браке.Если Объект был приобретён не в зарегистрированном браке, то Продавец обязан предоставить нотариально удостоверенное заявление Продавца о том, что в момент приобретения права собственности Продавец в зарегистрированном браке не состоял, и что брачный договор в отношении объекта не заключался. 8. Справка об отсутствии задолженности по платежам, связанным с Объектом;9.

Справка из ПНД и НД (психологического диспансера и наркологического диспансера) о том, что Продавец (и второй супруг, в случае наличия нотариального согласия, указанного в п.7 настоящего списка) на учёте не состоит, за разовой помощью не обращался. Вот основной перечень документов, который необходимо запросить у продавца перед покупкой Объекта недвижимого имущества.

В зависимости от вида приобретаемого имущества данный перечень может немного меняться.

Важно! При получении выписок ЕГРН любых справок из ПНД, НД, справок об отсутствии задолженности по платежам, согласия супруга, заявлений продавца, связанных с Объектом, нужно обращать внимание на даты выдачи данных документов.

Как правило, такие документы должны иметь свежие даты выдачи.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

17 ноября 2018Все документы (оригиналы, не копии!) должны быть проверены до подписания каких-либо договоров. Если этого не сделать, ваши права на собственность потом могут оспорить: например, если окажется, что документы подделаны.При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец.

Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета. Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег.Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу.

Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир.Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.Правоустанавливающие документы на квартиру.

Это — свидетельство о государственной регистрации права (выдавались до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник, а также документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее.

Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной, и может быть оспорена.С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам.

Если да, то такая сделка будет считаться незаконной, и может быть оспорена.С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам.

Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него.

Выписка из ЕГРН. В ней не только указано, кто и на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.), но и есть ли на квартиру обременения и аресты.

С некоторыми обременениями квартиру продавать можно, с другими — нельзя.Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в его подлинности.

Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности. Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.Справка о дееспособности продавца.

Документ, подтверждающий, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере. Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке.

Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки. Эту услугу предлагают не все специалисты (а некоторые даже не знают о ней), поэтому такого профессионала придётся поискать.

Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают.

Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков. Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».Всегда подписывайте документы только с собственником лично.

Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят».

Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить. В самом плохом случае вы останетесь без и денег, и без квартиры.Документы о прописанных людях.

Нужно быть особенно внимательным, если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Если же владелец квартиры — несовершеннолетний (а это бывает часто: родители покупают квартиру для детей или записывают недвижимость на детей), то нужно будет согласие органов опеки на продажу. Если продаваемая квартира — единственное жильё ребёнка, то его нельзя будет выписать из неё.

Так что продавец должен заранее выписать ребенка либо в другое жильё, если оно есть, либо к родственникам. Ребёнка можно выписать и в покупаемую квартиру после её приобретения. В этом случае в дополнение к условиям договора нужно оформить нотариальное обязательство, что все прописанные будут выписаны после сделки.

При этом придётся удостовериться, что жилищные условия детей-собственников не ухудшаются: то есть покупаемая «альтернатива» должна быть признана органами опеки равнозначной или лучше, чем продаваемая квартира.Не стоит заключать договор, если в квартире числятся люди, которые отказались от приватизации, но остались прописанными (обычно это указывается в договоре передачи) или люди, которые проживают в квартире по завещательному отказу. Их нельзя будет выписать по суду.Документы о браке. Уточните семейный статус продавца: попросите его показать паспорт с печатями из ЗАГСа или брачный договор.

Сравните с датами приобретения квартиры.

Если квартира была куплена в браке, а брачный договор не заключался, то супруг или супруга могут претендовать на половину всего имущества.

Если «вторая половинка» не против продажи, то продавец должен принести заверенное у нотариуса согласие жены или мужа на продажу недвижимости. Если супруги в разводе, то продавец должен предоставить соглашение о разделе брачного имущества — бывшие имеют право требовать свою долю, если, к примеру, их супруг или супруга скрыл покупку квартиры в браке. Кстати, с 1 января 2018 года все нотариусы России могут официально запрашивать сведения о гражданском состоянии напрямую из электронного реестра ЗАГСа.

Технический паспорт БТИ. После того, как вы проверили все документы на собственность, нужно проверить техническое состояние квартиры. Убедитесь, что в квартире не делали незаконных перепланировок — это может создать трудности в будущем. Попросите план квартиры из БТИ — по нему легко понять, меняли ли что-нибудь в помещении.

Есть перепланировки, которые несложно узаконить (например, снос ненесущих стен или объединение ванны и туалета), а есть те, которые узаконить невозможно (скажем, перенос несущей стены или расширение «мокрой зоны» на жилую). Если планировку признают незаконной, именно вам, новому владельцу, придётся уплатить штраф и восстановить изначальную планировку за свой счёт. Если сделка ипотечная, этот документ будет обязательным — при наличии незаконных перепланировок банк может не согласовать сделку.Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:

  1. Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, пока вы будете это доказывать долг по коммуналке будет расти уже у вас, нового владельца.
  2. Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что вы получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
  3. Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.

Все документы проверены и собраны, всё в порядке — поздравляем, теперь можно переходить к составлению и подписанию договора купли-продажи._________________________Не забывайте о лайке — авторам будет приятно.на наш канал, чтобы не пропустить новые публикации

Какие документы запросить у продавца квартиры перед сделкой купли-продажи квартиры

9 июня 2021 После того как вы посмотрели квартиры и выбрали, которая вам понравилась и готовы ее покупать, то следующим этапом будет — проверка документов на квартиру и собственника (продавца), чтобы понять, стоит ли заключать сделку купля-продажа квартиры или не стоит брать эту квартиру.

Весь комплекс документов, которые могут понадобиться для проведения сделки с продажей квартиры, можно условно разделить на обязательные и дополнительные.

Без обязательных документов сделка купли-продажи квартиры будет невозможна в МФЦ или у нотариуса. Дополнительные документы могут и не потребоваться для сделки или ее регистрации, но понадобятся покупателю для и подтверждения юридической чистоты сделки или для других действий после покупки квартиры.1. Документ, удостоверяющий личность продавца, т.е.

его паспорт. Смотреть стоит исключительно оригинал.

2. Документы, свидетельствующие о праве продавца на владение квартирой. На этом пункте следует остановиться подробнее.

На сегодняшний день есть различные формы владения объектами недвижимости, каждая из которых подтверждается определенным документом.

Если недвижимость была когда-то куплена – значит, правоустанавливающим документом является договор купли-продажи квартиры. Если объект недвижимости стал собственностью после приватизации – это договор передачи квартиры в собственность.Правоустанавливающими документами на квартиру также могут быть: • договор дарения; • акт приема-передачи объекта от застройщика участнику долевого строительства; • договор мены; • договор уступки прав требования; • решение суда, если эта квартира стала собственностью по итогам судебного разбирательства.Однако существуют и другие документы на квартиру, необязательные для продажи объекта, но необходимые при регистрации нового права собственности либо важные для продавца.

Если объект недвижимости стал собственностью после приватизации – это договор передачи квартиры в собственность.Правоустанавливающими документами на квартиру также могут быть: • договор дарения; • акт приема-передачи объекта от застройщика участнику долевого строительства; • договор мены; • договор уступки прав требования; • решение суда, если эта квартира стала собственностью по итогам судебного разбирательства.Однако существуют и другие документы на квартиру, необязательные для продажи объекта, но необходимые при регистрации нового права собственности либо важные для продавца.

Пренебрегать ими покупателю нельзя, дабы не создавать для себя проблем в будущем.1. Технический паспорт. Этот документ представляет собой полное описание объекта.

Вообще, на квартиру существуют два вида технической документации – паспорта кадастровый и технический. Первый содержит условное описание объекта и присвоенный ему кадастровый номер.

Второй, технический паспорт, представляет собой полное описание квартиры с перечнем всех ее характеристик. Его наличие позволит покупателю сравнить тот объект, который он видел в процессе просмотра, с его описанием.2. Выписка из ЕГРН. Документ позволяет подтвердить информацию о том, кто имеет права на данный объект недвижимости, и нет ли каких-либо обременений на квартире – например, ареста по решению суда.

Выписка из ЕГРН. Документ позволяет подтвердить информацию о том, кто имеет права на данный объект недвижимости, и нет ли каких-либо обременений на квартире – например, ареста по решению суда.

По требованию покупателя продавец может обратиться за получением выписки из ЕГРН удаленно, по интернету, либо прийти в отделение МФЦ. Кстати, такую выписку может взять не только владелец квартиры, но и любой гражданин, включая потенциального покупателя.3.

Справка о лицах, зарегистрированных в квартире.

Этот документ позволяет покупателю убедиться, что сведения о количестве зарегистрированных лиц, предоставленные продавцом, соответствуют действительности.

Часто этот документ называют справкой формы №9, выпиской из домовой книги или ЕЖД.

Поскольку не на все перечисленные формы документа установлены сроки действия, мы рекомендуем покупателю требовать у владельца покупаемой квартиры справку со «свежей» датой. Этим вы обезопасите себя от риска купить недвижимость с зарегистрированными там людьми.4.

Справка об отсутствии долга по коммунальным платежам. Обязательно требуйте от продавца представить такой документ – получить его можно в управляющей компании.

Так вы избежите неприятностей, связанных с наличием коммунальной задолженности, которая всплывет уже после приобретения квартиры.

Остались вопросам обращайтесь по телефону: +7 (989) 755-49-76Каждый объект недвижимости уникален, поэтому кроме всех перечисленных обязательных и дополнительных документов могут существовать и другие официальные бумаги, предоставление которых будет нелишним для будущего владельца жилья.

Опишем самые распространенные ситуации. • Если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, покупателю желательно попросить владельца представить свидетельство о смерти наследодателя. • Если владельцы продаваемой квартиры – семейная пара, купившая ее после вступления в брак, необходимо согласие одного из супругов на продажу, оформленное нотариально.

• Если владельцы продаваемой квартиры – семейная пара, купившая ее после вступления в брак, необходимо согласие одного из супругов на продажу, оформленное нотариально. Если супруги подписывали при вступлении в брак брачный договор, квартира часто является единоличной собственностью одного из них – тогда для сделки требуется нотариально заверенный брачный договор. • Еще одна достаточно распространенная ситуация – когда собственником либо одним из собственников является несовершеннолетний.

В данном случае необходимо получить разрешение на отчуждение квартиры от органов опеки.

Для получения этого разрешения родители (опекуны) должны обратиться в орган опеки и попечительства по месту проживания. Законом установлен целый ряд условий, при соблюдении которых такое разрешение будет выдано, чтобы имущественные права несовершеннолетних не были ущемлены.

• В случае приобретения доли в квартире, покупателю необходимо убедиться, что другие владельцы квартиры дали согласие на сделку – ведь они имеют первоочередное право приобретения доли.

В случае отказа от использования этого права продавец обязан предоставить нотариально заверенный документ об отказе от каждого из владельцев квартиры.И последний момент, на котором мы хотели остановиться. Сегодня обычной практикой на сделках с недвижимостью является просьба покупателей к продавцам представить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (справки НД и ПНД).

Невзирая на то, что собственники собрали перед сделкой все документы, о которых вы просили, и у вас нет к ним вопросов, рекомендуем вам потребовать от продавцов представить также справки НД и ПНД. Их наличие дает покупателю уверенность в дееспособности владельцев квартиры и не оставляет сомнений в законности будущей сделки.Не забывайте о том, что каждая сделка имеет свои особенности, в одном материале невозможно рассказать обо всех ситуациях, с которыми может столкнуться покупатель квартиры.

То, какие документы должен предоставить продавец перед сделкой купли-продажи, зависит от конкретного случая. Тем не менее, теперь вы будете точно знать, какие документы являются обязательными для проведения сделки, а какие относятся к дополнительным, но при этом очень важным для покупателя.

Остались вопросам обращайтесь по телефону: +7 (989) 755-49-76Источник:

Пакет документов для покупки квартиры

– продолжение:…Идем дальше. Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см.

об этом предыдущий шаг). Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении. – порядок и последовательность действий.

На вторичном рынке существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом).

Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е.

получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

  • — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.Те же сведения содержатся и в , но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – .
  • Паспорт собственника квартиры, либо (в случае, если его интересы представляет другое лицо).
  • (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
  • — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.

Это тот базовый, минимально необходимый перечень документов для проверки, который нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке.

Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для . Возможные . Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см.

по ссылке в Глоссарии. Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, , без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость. Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли.

Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы. У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть или куплена, получена в дар или в , обременена залогом или , и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы.

На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.
Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки. Поучительные истории с примерами из практики.

  • Согласие — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  • , или Брачный договор, или Соглашение о разделе , или Решение суда о разделе общего имущества супругов— один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.
  • — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  • Извещение о сделке других участников и их письменный отказ от — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.
  • Согласие залогодержателя на сделку— если квартира находится под залогом в банке.
  • — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если , подробнее – по ссылкам.

Так как на регистрацию документы часто передают через МФЦ «Мои документы», а сотрудники МФЦ не являются регистраторами, то они могут и не спросить некоторые из этих бумаг. Это может обернуться в самом Росреестре (подробнее об этом – по ссылке). Кроме того, отсутствие некоторых документов из этого списка может привести к оспариванию сделки и признанию ее .

Поэтому для нас (как Покупателя квартиры) важно получить от Продавца эти документы, даже если их не требуют при подаче на регистрацию, но при этом выполняются указанные выше условия, при которых закон требует наличия этих бумаг.

Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

  • на Продавца/-цов квартиры— это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца (особенно, если среди собственников есть пожилые и/или нездоровые люди).
  • (Выписка о переходе прав собственности)— это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры, если она перепродавалась, дарилась, наследовалась и т.п.; заказать такую выписку можно на нашем сайте –
  • Заключение о рыночной стоимости квартиры— это типовое требование банка, если мы используем для покупки .
  • — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
  • Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам— это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
  • Разрешение на (если таковая производилась в квартире), или (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется.

Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки». А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей при покупке квартиры желательно взять в любом случае.

Информация из этих документов лишней точно не будет. Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы.

А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?» Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг.

Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Какие документы нужно проверять у продавца при покупке квартиры.

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Тенденции рынка

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агентаЗавет9 июля 2021 12 84812Правоустанавливающий документНачнём мы с самого важного документа, без которого любая сделка с недвижимостью не может быть произведена. Правоустанавливающий документ, мы запрашиваем у продавца в первую очередь, чтобы понять на каком основании он владеет квартирой которую мы хотим приобрести в собственность.Самые часто встречающиеся документы основания:Договор купли-продажиДоговор меныДоговор дарения Договор приватизации Договор рентыСвидетельство о праве на наследствоПравоподтверждающий документПосле того, как мы узнали на каком основании квартира принадлежит продавцу.

Нужно попросить собственника предоставить правоподтверждающий документ, которыми могут являться выписка из единого государственного реестра недвижимости «если право собственности перешло после 2016 года», или свидетельство о праве собственности, если право собственности до 2016 года.Мы делаем это для того, чтобы убедиться, что продавец квартиры, которую мы хотим с вами купить с момента ее приобретения, не продал ее кому-то другому, а то может получиться так, что нам покажут правоустанавливающий документ, мы внесём аванс, а окажется что она была недавно продана и владельцами этой квартиры являются другие люди.Выписка из домовой книгиЗатем просим у продавца предоставить выписку из домовой книги, в ней мы увидим, кто на данный момент прописан в квартире, которую мы хотим купить, а так же данные о том когда человек зарегистрировался по адресу и когда он был выписан.Мы делаем это, чтобы обезопасить себя от внезапно появившихся претендентов на жилье в будущем.

В этом случае оформляется архивная выписка, в ней содержатся данные обо всех когда-либо зарегистрированных людях в приобретаемой нами квартире.Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежамМало людей знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже квартиры не переходят покупателю.Долги принадлежат не квартире, а конкретному человеку, который подписал договор об оказании услуг с управляющей компанией.Единственным исключением являются долги по взносам за капитальный ремонт, которые переходят от старого собственника к новому.Но в жизни как это часто бывает мы можем сколько угодно быть уверены в своей правоте и ссылаться на законодательство, но управляющая компания, скорее всего, будет пытаться принудить вас, как новых собственников, оплатить коммунальные долги предыдущего владельца.Поэтому лучше всего с самого начало позаботиться об этом и попросить у продавца квартиры эту справку.Экспликация, поэтажный план БТИ.Спрашиваем ее у продавца, для того, чтобы убедиться что в покупаемой нами отсутствует незаконная перепланировка.1~ Если при покупки квартиры используем ипотеку, банк может не одобрить нам квартиру с незаконной перепланировкой.2~ Если в дальнейшем захотим продать эту квартиру, могут возникнуть сложности с подбором покупателя.3~ Если к вам придёт жилищная инспекция, то вам выпишут штраф и выдадут предписание, согласно которому владелец квартиры обязан вернуть квартиру в первоначальный вид или узаконить перепланировку в установленный предписанием срок.Справка нд и пндЭту справку нужно обязательно попросить предоставить у продавца, чтобы убедиться что он не состоит на учёте в наркологическом и психоневралогическом диспансере, в его дееспособности.Чтобы потом он не оспорил сделку по продаже своей квартиры в суде, если вдруг суд примет его сторону, то сделка будет признана недействительной, а процесс по возвращению ваших денег затянется на длительный срок.12Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Тенденции рынка
  1. 16 апреля 2021 808
  2. 14 декабря 2021 1 856
  3. 5 марта 2021 1 461
  4. 15 марта 2021 11 346
  5. Юлия Судакова17 марта 2021 4 695

Как проверить документы при покупке квартиры

Какие бывают документы При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец. Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета. Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег. Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу.

Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир. Обязательные документы Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Это — свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее.

Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа.

Если да, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена. С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него.

По закону, претендовать на наследство можно в течение 5 лет с момента, когда потенциальный наследник узнал о смерти родственника. Доказать, когда именно этот момент наступил, — сложно.

Поэтому предпочтение обычно отдаётся вариантам со «старым» наследством. Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах.

Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в подлинности бумаги. Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности.

Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартире обременения и аресты.

В выписке также указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.) Этот документ подтверждает, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере. Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке.

Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом. Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать.

Пример справки ПНД Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают. Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков.

Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска». Всегда подписывайте документы только с собственником лично.

Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят».

Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить.

В самом плохом случае вы останетесь и без денег, и без квартиры.

Документы, которые нужны для оформления и проверки при покупке квартиры

31 октября 2021Документы, необходимые при покупке квартиры, – это обязательный пакет бумаг, которые продавец (собственник жилья) предоставляет покупателю для . Условно их делят на первостепенные (обязательные) и второстепенные – которые понадобятся лишь в определённых ситуациях.

Сложность в том, что для оформления сделки законодательство России требует минимальный пакет документов, и часть бумаг покупателю нужно запрашивать у продавца самостоятельно.Ничего сложного в изучении бумаг на приобретаемое жильё нет.

Самое главное – знать, какие обязательные документы должны быть у продавца при покупке квартиры, а это:

  • Выписка-основание получения права собственности – это бумага, по которой предыдущий владелец оформил жильё на себя, к примеру: договор дарения, купли-продажи, решение суда и прочее.
  • Выписка из ЕГРН – здесь подтверждается Росреестром, что лицо, выдаваемое себя за хозяина квартиры, таковым и является. Также, если есть, указываются другие обладатели жилья и/или обременения на сделки.
  • Паспорт, удостоверяющий личность – независимо от того, кто реализует жильё, собственник или посредник по доверенности, все разговоры необходимо вести только с тем человеком, который юридически наделён правом совершения сделки. Другими словами: в паспорте и правоустанавливающих бумагах должно быть указано одно и то же лицо.
  • Выписка из Домовой книги – выдаётся двух видов: архивная и расширенная. В принципе, разницы между ними нет, но лучше брать расширенную. Самое главное, что там указано, кто прописан и кто выписан из квартиры. Выдаётся в МФЦ или в управляющей компании.
  • Технический план – важно не путать с техническим паспортом. Необходим для проверки того, что в помещении не происходило перепланировок или они узаконены.

Важно!

Кадастровый паспорт уже не выдаётся, так как заменен на выписку из ЕГРН.

Но если собственник владел квартирой до 2017 года, то он должен обладать таким документом. Соответственно, его стоит изучить на предмет совпадений информации с другими бумагами.

Уточним, что для оформления купли-продажи в Росреестре или МФЦ, кроме исключительных случаев, требуется только паспорт владельца/продавца и выписка из ЕГРН. Поэтому остальные бумаги запрашивает покупатель по личной инициативе, для гарантии чистоты сделки. Также к дополнительным бумагам, которые могут понадобиться в некоторых ситуациях, относятся:

  • Доверенность с правом осуществления сделки по купле-продажи квартиры – вообще лучше избегать таких покупок, так как повышается риск потери денег. Но если предложение слишком выгодное, важно убедиться, что документ выдан всеми собственниками, и указано право подписания договора реализации жилья.
  • Разрешение органов опеки и попечительства – требуется, если владельцем или долевым собственником выступает несовершеннолетнее лицо или человек с ограниченными способностями.
  • Согласие супруги/супруга на продажу – если владелец состоит в браке или ранее состоял, лучше заключить нотариальное согласие «второй половины», не вникая в юридические нюансы по наличию или отсутствию права на долю продаваемого жилья.
  • Платёжные квитанции за пару предыдущих месяцев или справка об отсутствии долгов – здесь нужно уточнить, что коммунальные долги, кроме капремонта, остаются за предыдущим владельцем, но на практике обслуживающие компании пытаются «выбить» их из нового собственника.

Важно!

Весь перечисленный пакет документов для покупки квартиры легко запросить (преимущественно в МФЦ). Поэтому, если продавец отказывается их изготавливать, лучше сразу отказаться от сделки.

Рынок недвижимости, даже в России, не приемлет спешки. Теперь стоит чуть более подробно уточнить, что и как изучать в некоторых документах, необходимых для покупки квартиры.Нужно переписать, а ещё лучше – сделать копии основных данных продавца и собственников.

При этом, если реализацией занимается человек по доверенности или у квартиры несколько владельцев, но они поручают основному хозяину провести продажу, нужно требовать копии паспортов всех лиц, имеющих отношение к жилью.

В то же время, по закону, человек не обязан предоставлять паспорта совладельцев.

Но если учесть ценовой сегмент даже самого недорого жилья, то такие требования у добросовестного продавца не должны вызвать подозрений. Если нет хотя бы минимального понимания того, как составляются такие бумаги, лучше сделать копию и показать юристу.

Проверяя же справки, необходимо убедиться, что указаны все владельцы жилья, включая паспортные данные, а также чётко и в понятной формулировке прописаны права на действия, которые лицо может совершать. Для наглядного примера скачайте типовой образец доверенности на продажу квартиры.

Также документ должен быть обязательно нотариально заверенным.

Затем нужно проверить на сайте Федеральной Нотариальной Палаты, не отозвал ли владелец доверенность. Можно также осуществить ещё одну онлайн проверку непосредственно перед подписанием договора.Важно!

Необходимо убедиться, что во всех документах продавца при покупке квартиры нет расхождений, помарок, исправлений или опечаток. В противном случае необходимо потребовать от собственника изготовить бумаги заново. Так как, во-первых, это вызовет сложности при оформлении собственности, а во-вторых, является признаком возможного мошенничества.Как выше уже указано, данный документ теперь заменяет и кадастровый паспорт.

Документ состоит (как правило) из двух страниц/разделов.

Чаще всего на каждом листе указывается количество разделов, но иногда этот пункт пропускают.

Проверяя выписку, необходимо изучить следующую информацию:

  • Площадь – обязательное соответствие техплану.
  • Наименование, вид и назначение – в этих трёх пунктах должно быть написано: «квартира» или «жилое помещение».
  • Кадастровый номер – нужно переписать для проверки квартиры онлайн.
  • Ограничения и обременения – «не зарегистрировано».
  • Статус записи – «ранее учтённые».
  • Собственники – указывают все лица поимённо. Все эти люди (или человек по доверенности от них) должны подписать договор.
  • Адрес квартиры.

В остальных пунктах должна быть отображена одна запись: «данные отсутствуют».

Стоит обратить внимание на пункт о нерассмотренных притязаниях, если там указано что-то иное, значит, жильё фигурирует в судебном процессе.Важно!

В выписке из ЕГРН пункт по ограничениям и обременениям проставляется под данными на каждого владельца.

Соответственно, если у квартиры два и более собственников, в каждом пункте должно быть прописано об отсутствии запретов.Здесь важно отметить, что, согласно ФЗ №221 от 24.07.2007 и приказа Минэкономразвития РФ №577, от 14.10.2011, чтобы узаконить перепланировку квартиры, требуется технический план. При этом БТИ по-прежнему выдают техпаспорта, но, как правило, уже не используют так называемые «красные линии» (которыми отмечали перепланировку). Иногда собственник показывает технический паспорт на жильё, где планировка отображена только чёрным цветом, и заявляет, что техплан не нужен, так как есть паспорт.

Но это не означает отсутствие возможных проблем.

У владельца должен быть только технический план.

Получить его удастся в Росреестре, МФЦ или коммерческой организации в течение 1-5 дней. Далее нужно сравнить графическую часть документа (непосредственно сам план) с квартирой визуально. Если информация сходится (все стены на месте), то владелец не делал изменений или узаконил их в органах власти.

Помимо этого, стоит изучить и текстовую часть документа, сравнив данные с выпиской из ЕГРН.К правоустанавливающим бумагам относятся:

  • Соглашение о разделе имущества – если при разводе супруги смогли поделить собственность без судебного разбирательства.
  • Один из видов договоров покупки квартиры у застройщика (на первичном рынке) – в зависимости от того, когда и на каких условиях приобреталось помещение, документы могут отличаться, но чаще всего это ДДУ и акт приёма-передачи.
  • Договор пожизненного содержания с иждивением – теряет свою силу после смерти получателя ренты (человека, который находится на содержании). В противном случае помещение продается только вместе с обязательством содержания «жильца».
  • Договор мены – также относится к рынку готового жилья.
  • По решению суда – в том числе требуется и при получении наследства, даже если оформлялось завещание или отсутствовали другие притязателен.
  • Договор дарения – обязательное нотариальное засвидетельствование.
  • Договор покупки с ипотекой – банк должен выдать документ о погашении займа.
  • Договор купли-продажи – это значит, что квартира куплена на вторичном рынке или у застройщика после ввода здания в эксплуатацию.
  • Договор передачи жилья – выдаётся при приватизации.

Каждый вид правоустанавливающего документа определяет направление анализа чистоты жилья. Больше всего опаски вызывают случаи, когда собственник получил квартиру по решению суда.

Ведь в течение трёх лет может появиться другой притязатель или обстоятельства, которые отменят предыдущее постановление. Тогда помещение нужно будет передать «законному владельцу». Аналогичная ситуация и с наследованием.

При этом в исключительных случаях новые получатели имущества могут обратиться в суд и по прошествии трёх лет. Не меньше сложностей вызывает и приватизация квартиры. Например, продавец получил муниципальное жильё после того, как предыдущий владелец признан без вести пропавшим, а наследники отсутствовали.

Перевёл его в личную собственность, оформил и реализовал. А через три года находится предыдущий хозяин или наследники.

Поэтому, кроме самого документа-основания, нужно изучить историю получения.

Если присутствуют опасения, отчуждения в будущем части или всего помещения, лучше отказаться от покупки такой квартиры.

Эту справку получает только собственник жилья или лицо по доверенности от него.

Получить её удастся в ближайшем МФЦ или в ЖСК. Лучше всего брать архивную выписку, так как там более подробно указывается информация о лицах, которые были ранее прописаны в квартире.

Сама справка составляется в виде таблице, где поимённо указаны все, кто был или сейчас прописан в квартире. Главное – убедиться, что в последнем пункте указано, что лицо не выписано временно.

В противном случае его могут вернуть на предыдущее место регистрации без права собственности на жильё.