Долевое строительство россия как выбрать

Долевое строительство россия как выбрать

Защита дольщиков в Санкт-Петербурге


как сделать правильный выбор? При приобретении строящейся недвижимости критически важным является правильный выбор застройщика. На этапе выбора застройщика решается судьба всего затеянного Вами мероприятия по покупке квартиры или нежилого помещения в строящемся доме.

Как найти надежного застройщика, который не обманет?

Которому хватит сил и средств достроить дом вовремя, качественно, и передать квартиру по акту в срок?

На что обратить внимание? В каких случаях следует насторожиться? Мы попробуем ответить на эти вопросы.

Итак, первое и основное, что нужно иметь ввиду: при приобретении недвижимости в строящемся доме абсолютной гарантии получения квартиры в срок нельзя получить ни у одного застройщика.

Современной истории известно немало случаев, когда рушились на первый взгляд очень стабильные строительные компании с хорошей репутацией и большим опытом работы на рынке долевого строительства. Ведь долевое строительство — это та же предпринимательская деятельность, которая, как известно, всегда носит рисковый характер.

И если Вы вкладываете деньги в данный процесс, то так или иначе принимаете часть рисков на себя. Но зато приобретаете и определенный бонус, а именно — существенную экономию на цене покупки недвижимости. Поэтому, самым главным в долевом строительстве является оценить все риски и по возможности свести их к минимуму.

Первое — это опыт компании. Следует уточнить, как долго застройщик работает на рынке, какие у него есть завершенные проекты? Были ли проблемы со сроками ввода в эксплуатацию по предыдущим проектам? Всю эту информацию без особого труда можно найти в сети Интернет, если немного поискать. Если застройщик имеет тенденцию к нарушению сроков ввода домов в эксплуатацию, то это должно Вас насторожить.
Если застройщик имеет тенденцию к нарушению сроков ввода домов в эксплуатацию, то это должно Вас насторожить.

Поскольку это означает, что у застройщика не такой уж большой запас финансовых ресурсов, который позволяет без проблем достроить объект вовремя. Значит, появлялись «кассовые разрывы», когда стройка тормозилась из-за нехватки финансирования.

В любом случае, причину просрочки застройщика нужно выяснять, поскольку, к примеру, просрочка может произойти и по не особо зависящим от застройщика причинам, что также нередко случается.

В частности, при нарушении монополистами своих обязательств по подключению построенного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (вода, тепло, газ, электричество).

Либо при банкротстве генподрядных организаций, привлеченных застройщиком к строительству объекта.

Либо если застройщик просто допустил ошибку в планировании срока ввода в эксплуатацию, и в итоге не смог уложиться в намеченный срок, несмотря на выполнение работ в нормальном темпе, без задержек.

Второе, на что стоит обратить внимание — это наличие у застройщика проектного банковского финансирования.

Ведь банки, перед тем, как предоставить застройщику кредит на строительство объекта, сами тщательно оценивают все риски, изучают застройщика, исследуют сам проект строительства. Причем делают это на высоком профессиональном уровне, запрашивая у застройщика огромное количество документов, которые обычному дольщику ни за что не получить.

Поэтому, если застройщик может похвастать проектным финансированием, получаемым у банка из ТОП-5, то это является жирным плюсом для этого застройщика. Это говорит как о его надежности, так и о продуманности и рентабельности реализуемого им проекта строительства. Третий немаловажный момент — это количество банков, аккредитовавших строящийся объект.

При аккредитации того или иного проекта в конкретном банке, для целей получения гражданами ипотеки на приобретение жилья в этом проекте, застройщик и его проект проходят проверочную процедуру, схожую с той, что проводится при проектном финансировании. Не столь сложную и углубленную, но тем не менее существенную.

Ведь банку, который дает крупный ипотечный кредит, очень важно, чтобы этот кредит имел качественное обеспечение, которым является строящаяся квартира. Ведь если объект не будет достроен, то банк лишится возможности, при просрочке по кредиту, обратить взыскание на эту квартиру, что банку совсем не интересно. Четвертое — это окружение и корни застройщика.

В частности, важно знать, кто конкретно является конечным бенефициаром застройщика.

Если это уважаемый и известный человек, с хорошей репутацией, не замеченный в какого-либо рода неприятных историях, то это большой плюс для застройщика. А вот если бенефициар застройщика ранее вел сомнительную деятельность, имеет не очень хорошую репутацию, владел другими компаниями-застройщиками, которые уже обманывали дольщиков, может даже и в других регионах РФ, то это крайне тревожный сигнал.

Не исключено, что прежние сомнительные истории могут повториться и в Вашем случае. Узнать информацию о бенефициаре застройщика довольно просто. Во-первых, можно позвонить в офис застройщика и задать вопрос «в лоб»: «Кто у Вас тут хозяин?».

Во-вторых, можно узнать из электронной выписки из ЕГРЮЛ, заказанной на сайте nalog.ru по ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) компании-застройщика. В-третьих, можно просто поискать по Интернету с запросами типа «строительная компания «Лучшая» кто владелец, кто учредитель». Пятое — это излишне низкие, демпинговые ценовые предложения на квартиры и помещения в объекте.

Бесплатный сыр только в мышеловке.

Слишком дешевое практически никогда не бывает хорошим.

Да, бывают у застройщиков акции, но это другая история, которая имеет маркетинговый характер, и ею вполне стоит воспользоваться, если не обнаружено иных противопоказаний. Но вот если застройщик держит «неприлично низкие» цены длительное время, то скорее всего это свидетельствует о нехватке свободных денежных средств, и попытке заткнуть финансовую яму за счет средств дольщиков. В такой ситуации есть риск нарваться на финансовую пирамиду, которая рано или поздно, но обязательно приводит к печальным последствиям.

Итак, мы разобрали основные, на наш взгляд, моменты, связанные с определением надежности застройщика. В качестве примера надежного застройщика, на который можно смело ориентироваться при выборе застройщика в Вашем регионе, мы приведем компанию Северный город из Санкт-Петербурга.

Это как раз тот случай, когда риски дольщика при вложении денежных средств в долевое строительство сводятся к минимальным значениям.

При этом, проекты Северного города, как правило, отличают качество и продуманность, и внимание к мелочам.

Также, очень неплохо строит Строительная компания КВС.

Долевое строительство: как купить жилье и не стать обманутым дольщиком

Что из себя представляет долевое , чем полезен 214-ФЗ и что необходимо знать для успешного приобретения недвижимости по договору долевого участия?

Как не стать обманутым дольщиком? Об этом и многом другом мы расскажем в этой статье. Немного истории не помешает. И так, долевое строительство зародилось в Аргентине во времена правления Рауля Альфонсина (1983-1989 годы).

Картина той поры вырисовывалась нелицеприятная: финансовая нестабильность, гиперинфляция, бедность и нищета большинства населения. Вдобавок войны, которые вспыхивали с незавидной регулярностью. Все это вынуждало правительство предпринимать шаги по урегулированию ситуации и в экономике, и в стране в целом.
Все это вынуждало правительство предпринимать шаги по урегулированию ситуации и в экономике, и в стране в целом.

Однако в свете экономического кризиса проведение реформ было неактуально. Поэтому попытка заменить обесцененную денежную единицу песо на аустраль не привела к положительному результату и не способствовала стабилизации обстановки.

Новая валюта продолжала девальвироваться – за семь лет своего существования аустраль испытал двенадцать деноминаций. Это позволило аргентинским банкам отказывать в выдаче любых долговременных кредитов: из-за высокой инфляции в национальной валюте они были убыточны, а давать заем в иностранной валюте было запрещено аргентинским законом. В 1985 году Рауль Альфонсина принял решение, благодаря которому в жизнь стала воплощаться программа под названием «Строительство по справедливости».

В соответствии с данной программой было создано специальное общество, которое принимало денежные взносы от граждан, направляемые непосредственно на поддержку жилья застройщиком. Взамен же население получало квадратные метры жилья, эквивалентность которых соответствовала внесенной сумме.

При этом, осуществленная сделка между гражданами и застройщиком получала регистрацию в виде выдаваемых акций. Накопив их, люди могли получить крышу над головой. Предложенная схема оказалась удобной и доступной.

Благодаря ей простые люди получили возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Это способствовало росту популярности данной программы и увеличению числа собственников квартир с 2% до 21%. Программа «Строительство по справедливости» и положительный опыт, наработанный в долевом в Аргентине, дал толчок для бурного развития «долевки» других странах континента.

В Чили, например, долевое строительства так называемых доходных домов для получения прибыли оказалось очень успешным.

А вот в Сальвадоре инвестиционное строительство и сами инвесторы из-за финансовых махинаций, проводимых под видом долевого строительства, остались и без денежных средств, и без крова. Совершенно по-новому и более качественно долевое строительство объектов недвижимости начало развиваться в Великобритании. Благодаря инициативе британских финансовых корпораций эта идея стала широко применяться в Египте, Кувейте и ОАЭ.

Именно там многие британские строительные компании осуществляли свою деятельность по возведению разнообразных объектов недвижимости. На этот раз, британские фирмы пошли своим путём. Они не стали создавать специальные акционерные общества или кооперативы, которые продавали акции, доли или паи.

Они сразу стали продавать квадратные метры конкретного будущего жилья, что, в свою очередь, гарантировало окупаемость до начала строительства.

Такая схема оказалась успешной и действенной. В России вопрос жилья актуален уже не один десяток лет. Купить недвижимость на собственные средства обычным гражданам или представителям рабочего класса практически невозможно.

Но существуют различные способы, призванные помочь людям осуществить свою мечту.

И наиболее популярный из них – долевое строительство объектов недвижимости. И так, долевое строительство в переводе с английского языка означает «строительство по справедливости». По сути, это форма инвестиционной деятельности, при которой строительная или инвестиционная компания (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участники долевого строительства, или «дольщики») для строительства объектов недвижимости.

После завершения строительства объекта долевое строительство многоквартирных домов получает разрешение на . Далее, застройщик обязан в установленном порядке передать его участникам долевого строительства. Сегодня фактически все компании, специализирующиеся строительстве многоквартирных домов, широко используют опыт долевого участия.

Такая схема даёт возможность в рассрочку расплатиться за жилье ещё до окончания строительства. Кроме того, это очень эффективный способ вложения денежных средств. На заметку! Долевое строительство представляет собой форму инвестиционной деятельности, при которой застройщик для возведения того или иного объекта привлекает денежные средства граждан.

На заметку! Долевое строительство представляет собой форму инвестиционной деятельности, при которой застройщик для возведения того или иного объекта привлекает денежные средства граждан. В России долевое участие в строительстве получило огромную популярность. Оно считалось не только перспективным, но и очень доступным способом приобретения собственного жилья.

Изначально казалось, что проще и быть не может: человек вкладывает деньги и получает готовое жилье и распоряжается им на свое усмотрение.

На практике всё вышло более драматично из-за недобросовестного поведения ряда застройщиков. В результате, родилась такая проблема как обманутые дольщики, число которых росло в геометрической прогрессии. Конечно, не остались в стороне средства массовой информации, которые регулярно затрагивали данную проблему.

Открыто называли имена, фамилии, адреса. Да, это обличало обманщиков. Но также способствовало росту негативных отзывов о самом долевом строительстве.

С одной стороны, успешно работающая схема участия в долевом строительстве за рубежом приносила положительные результаты. С другой стороны, ее аналог – долевое строительство в России, – привело к финансовому краху множество семей. Дольщики попадали в ловушку из-за предвзятости, жадности и алчности, а также некомпетентности застройщиков, которые неосмотрительно пытались решить возникающие проблемы со за счёт неоправданного привлечения новых дольщиков.

Что, в свою очередь, создавало риск раскручивания всевозможных «пирамид». Решение пришло со стороны государства. Сейчас поговорим об этом подробнее.

Чтобы пресечь сложившиеся на практике порочные схемы в сфере долевого строительства, руководством страны были приняты меры. Главным инструментом стал Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

, вступивший в силу «01» апреля 2005 года.

Его цель – регулировать отношения граждан и юридических лиц с привлечением денежных средств в рамках договора долевого участия в строительстве.

Закон о долевом строительстве предусматривает применение договора долевого строительства в установленной форме. Данный документ направлен на защиту прав граждан от непорядочных и безответственных застройщиков.

Чтобы такой договор долевого участия в строительстве получил юридическую силу, его в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в соответствующих органах государственной власти.

214-ФЗ гласит, что долевой договор или договор долевого участия в строительстве представляют две стороны долевого строительства.

С одной стороны – застройщик, а с другой участник долевого строительства. То есть, юридическое лицо (застройщик), арендует земельный участок (или оформляет его в собственность), на котором предполагается строительство многоквартирных домов, либо иных объектов недвижимости (за исключением объектов промышленного назначения).

Получив , застройщик привлекает участников, которые финансируют долевое строительство. На заметку! Участник представляет собой физическое лицо (очень редко юридическое), которое оплачивает долевое строительство многоквартирных домов с целью получения жилья в собственность после его . На основании Федерального Закона об участии в долевом строительстве, участник инвестирует в долевое строительство объектов недвижимости.

То есть становиться инвестором. А договор долевого участия в строительстве, по сути, является инвестиционным договором, согласно которому застройщик обязуется в указанный срок построить объект и после ввода его в передать участнику долевого строительства. Уастник обязуется оплатить утверждённую договором стоимость, прописанных в договоре квадратных метров жилья.

И по завершению работ принять построенный объект, если на момент сдачи все условия и требования договора выполнены в надлежащем виде. 214-ФЗ о долевом строительстве обязывает, чтобы договор долевого участия содержал существенные условия (прописываются в договоре), составляющие следующие положения договора:

  1. срок долевого строительства и срок передачи объекта недвижимости участнику (дольщику) долевого строительства после получения разрешения и ввода его в эксплуатацию;
  2. долевое строительство цены договора, порядок и сроки её уплаты.
  3. объект договора (долевое строительство многоквартирных домов). Согласно проектной документации определяется конкретный объект, который после получения разрешения и ввода в эксплуатацию передаётся участнику долевого строительства;

Также, очень важно знать, что процедура участия в долевом строительстве 214-ФЗ включает в себя несколько этапов:

  • в-четвёртых, после ввода в эксплуатацию объект долевого участия строительстве многоквартирного дома переходит участникам или дольщикам на правах собственности.
  • во-вторых, застройщик подписывает с дольщиками договоры, определяющие долевое участие в строительстве;
  • во-первых, застройщик приобретает или арендует земельный участок под строительство какого-либо объекта;
  • в-третьих, основываясь на договоре долевого строительства, дольщики оплачивают (обычно, в рассрочку) оговоренную стоимость квартиры;

Можно с уверенностью сказать, что 214-ФЗ изменил положение дел в лучшую сторону.

Но решить проблему до конца не смог. Поэтому застройщики по-прежнему продолжают применять серые схемы обмана дольщиков. В связи с этим были созданы комитеты и организации, в обязанность которых входит помощь пострадавшим участникам долевого строительства. Кроме того, данные ведомства собирают информацию о каждом новом объекте и регионе, на территории которого осуществляется строительство.

Кроме того, данные ведомства собирают информацию о каждом новом объекте и регионе, на территории которого осуществляется строительство.

Проводимый анализ помогает определять безответственных и недобросовестных застройщиков. Пару слов о достоинствах и недостатках участия в долевом строительстве по ФЗ-214:

  1. Закон о долевом строительстве регулирует отношения только в отношении строящихся объектов, разрешение на строительство которых выдано после подписания Закона. Если разрешение на строительство было получено до «01» апреля 2005 года, Закон просто не работает.
  2. 214-ФЗ об участии в долевом строительстве запрещает застройщикам переуступать права на квартиры гражданам;
  3. Строительство с начальной стадии (уровня котлована) даёт возможность приобрести жильё по низкой цене. После сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию стоимость квадратных метров готового жилья существенно возрастает. Разница иногда составляет до 30%;
  4. Долевое участие в строительстве позволяет купить новую квартиру из первых рук. На рынке вторичного жилья остается риск вмешательства третьих лиц с законными требованиями на приобретённую недвижимость;
  5. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов даёт возможность рассрочки по платежам при покупке квартиры до завершения строительства;
  6. Договор долевого строительства с застройщиком позволяет зарезервировать свою квартиру, выбрать этаж, расположение окон по сторонам света. Осуществить изменения в геометрии комнат, подводку инженерных коммуникаций и так далее;

Нельзя не отметить тот факт, что доля участия в долевом строительстве, вопреки всем обстоятельствам, очень востребована.

И для многих россиян «долевка» остаётся чуть ли не единственной возможностью приобрести собственное жилье. Закон 214-ФЗ не совершенен и имеет много минусов и нареканий. Поэтому долевое участие в строительстве неоднократно подлежало критике со всех сторон.

Эти обстоятельства дали толчок для более тщательных проработок и дополнений. В поисковой системе интернета начался ажиотаж вокруг темы долевого строительства.

Многие россияне стали искать ответы на вопросы, что такое «долевое строительство изменения» или «долевое строительство 2017». Остановимся на этот более подробно. Тем более, что с января 2017 года действительно произошли изменения. Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков.

Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков. Кроме того, существенным образом меняется право долевого участия в строительстве. Новые поправки направлены на:

  1. повышение надежности рынка недвижимости;
  2. создание механизма дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства;
  3. повышение уровня ответственности застройщиков перед инвесторами.

На заметку!

Новые изменения не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений. Кратко можно выделить следующие поправки, которые коснулись:

  • требований к оформлению проектных деклараций и некоторых других положений.
  • размера уставного капитала строительных организаций;
  • процесса государственной регистрации документа;
  • условий договора долевого участия (ДДУ) в строительстве;

Следует подчеркнуть, что в процессе регулирования долевого строительства случился настоящий переворот.

В частности, благодаря:

  1. формированию Единого реестра застройщиков РФ.
  2. созданию Государственного компенсационного фонда;
  3. введению практики по применению счетов эскроу;

Все вышеуказанные изменения были направлены на повышение прозрачности деятельности строительных фирм и компаний.

И обеспечение участников “долевки” дополнительными гарантиями, защиту их прав в случае проблемных ситуаций.

Важнейшей целью нового Государственного компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан, участвующих в долевом строительстве. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих своих обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства.

Также с 01 января 2017 года на застройщиков возлагается обязанность внесения отчислений в компенсационный фонд. Сумма взносов определяется на основании площади строительства и прописана под каждый конкретный объект долевого участия.

Создание Единого реестра строительных организаций и компаний РФ будет способствует повышению информационной открытости застройщиков.

Его задача – защита интересов дольщиков. Сам Единый реестр (официальный перечень застройщиков) будет представлять собой государственный информационный ресурс, в котором систематизируются все сведения о юридических лицах, занимающихся постройкой объектов недвижимости (пункт 26 статья 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ) и принимающих долевое участие в строительстве.

На заметку! Информация, которая содержится в общем Реестре застройщиков должна быть открытой, общедоступной, полной и объемной.

Сведения также в обязательном порядке размещаются на официальном сайте органа государственной власти, который уполномочен отвечать за ведение соответствующей базы данных. По официальным сведениям Правительства, на конец прошлого года в 72 регионах России отмечены проблемные объекты в сфере строительства.

Общий объем, указанный в дорожных картах, – 830 объектов.

Но это не обязательно 830 домов.

Потому что в одном объекте (это одно разрешение на строительство) может числиться и два, и три дома. Представьте себе объем проблемы! Приятно отметить, что на государственном уровне продолжается работа по поиску оптимальных решений для оказания помощи обманутым дольщикам.

Руководство страны ужесточает меры в отношении недобросовестных застройщиков и всесторонне поддерживает участников долевого строительства.

Долевое строительство – очень удобная и выгодная модель обеспечения населения жильем. Но, как известно, даже самую полезную идею можно вывернуть на изнанку. Недобросовестные застройщики, которые намеренно пошли на обман или просто не рассчитали свои силы и решили выкрутиться за счет простых людей.

Тем самым серьезно подорвали доверие населения к долевому участию. Но, к счастью, времена меняются. Все новшества в сфере долевого строительства направлены на повышение надежности рынка недвижимости, создание механизма дополнительной защиты дольщиков от всевозможных рисков незавершенности строительства, на увеличение объема ответственности застройщиков перед инвесторами.

Существенно меняются требования по созданию и размеру уставного капитала. Создаётся специальный компенсационный фонд, формируемый на основании взносов застройщиков. Организовывается Единый реестр застройщиков для информационной открытости строителей.

Появилась надежда, что долевое строительство в России все-таки выйдет на цивилизованный, прозрачный уровень строительства. И станет доступнее для многих наших граждан.

, , ,

  1. 20.03.2018 |
  2. 09.03.2018 |
  3. 09.04.2018 |
  4. 05.02.2018 |
  5. 17.03.2018 |
  6. 17.02.2018 |

Оставьте ваш E-mail, чтобы получать подборки наших статей, бесплатные практические советы по строительству и строительному законодательству, а так же новинкам технологий строительства.

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСКДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей.

«Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т.

д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т.

д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ.

Преимущества и недостатки ДДУПреимущества ДДУ:Дольщики хорошо защищены законом.

Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей.

«В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта»

, — поясняет Мария Литинецкая.Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию.

В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.Гарантийный срок.

После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

— Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». Недостатки ДДУ:Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен.

Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.Как проверить застройщикаПрежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2021 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т.

д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства .

Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».На что обращать внимание при заключении ДДУКак правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной.

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т.

д.». ДДУ и ипотекаЕсли квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ.

Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.Переуступка прав по ДДУПереуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки.

То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права.

Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга.

Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построенПосле ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру.

В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры.

Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры»

, — советует она.Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора.

Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания.

Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина.

— Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ.

Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Новая квартира — заветная мечта многих!

Так называемый «квартирный вопрос» всегда был актуален в нашей стране: и в советское время, и в современной действительности.

Но если в СССР строительство велось на уровне государственного заказа, то с приходом «эпохи рыночной экономики» строительство жилья резко сократилось, что неблагоприятно отразилось на развитии рынка недвижимости.

В своё время долевое участие в строительстве многоквартирных домов стало перспективным методом оптимизации рынка недвижимости за счёт привлечения средств граждан в строительную отрасль.

Однако в настоящее время законодательство о долевом строительстве претерпевает серьезные изменения.

Связано это с выявившимися по прошествии определенного времени проблемами в регулировании данной сферы деятельности.

Содержание: Практически любое долгосрочное вложение денег — всегда связано с определенными рисками.

является очень заманчивым способом приобретения жилья в новостройке, но в то же время и достаточно рискованным мероприятием. Проблема «обманутых дольщиков», существующая и неразрешенная до настоящего времени во многих регионах России, является основной причиной нежелания граждан вкладывать деньги в строительство жилых домов. Поиск решения данной проблемы осуществляется на всех уровнях власти.

Именно с этой целью в 2018-2019 годах были приняты ряд изменений в законодательство о долевом строительстве. Что же изменилось? Теперь долевое строительство по сути трансформировалось в проектное финансирование возведения таких объектов, как жилой дом.

Строительство при этом осуществляется не за счет средств граждан, привлекаемых ранее напрямую на счет застройщика, а за счет кредитных средств банков. Деньги дольщиков до момента ввода дома хранятся на специальных счетах (счетах эскроу) и передаются строительной компании только после выполнения принятых ею обязательств по строительству. Это значит, что, если вдруг застройщик будет признан банкротом, либо строящийся дом по каким-то причинам не будет введен в эксплуатацию, деньги, хранящиеся на таких счетах, будут возвращены гражданам.

Специалисты говорят о наличии как плюсов, так и минусов данных новшеств. Основной плюс — минимизация риска граждан при вложении денег в строительство, существенный минус — прогнозируемый рост цен на квартиры в новостройках. Изменения законодательства коснулись не только способов обеспечения строительства, но и затронули требования, предъявляемые непосредственно к организациям, осуществляющим строительство.

Чтобы вести деятельность в сфере долевого строительства, организация — застройщик многоквартирного дома должна обладать совокупностью следующих признаков:

  1. наличие на праве собственности либо на праве аренды (субаренды) земельного участка, в границах которого планируется возведение МКД на основании имеющегося разрешения на строительство;
  2. наличие опыта на рынке строительства многоквартирных домов (МКД) не менее 3 лет, при этом общая площадь выстроенных объектов должна составлять не менее 5 тыс. кв. м;
  3. наличие в наименовании слов «специализированный застройщик».

Кроме этого, на счете такой организации должны быть средства, составляющее не менее 10% средств от стоимости застройки, а также отсутствовать долги по кредитам и налоговым платежам.

Строительство может осуществляться только при:

  1. отсутствии информации о привлечении к уголовной или административной ответственности руководителя и главного бухгалтера компании за экономические преступления.
  2. наличии у застройщика проектной декларации на объект строительства;
  3. отсутствии сведений о данной строительной компании в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников государственных аукционов;

Довольно жесткие требования к строительным компаниям, предъявляемые новыми положениями закона, вынудили покинуть рынок нового строительства ряд мелких организаций-застройщиков.

Выбирая квартиру на рынке новостроек, необходимо обратить внимание не только на планировку квартиры или район, в котором строится жилой дом, но и удостовериться в надежности организации, осуществляющей строительство МКД.

Даже с учетом последних изменений, ужесточивших требования к застройщику, прежде чем подписать договор, проверьте соответствует ли организация, ведущая строительство, требованиям закона. Конечно, доверить данное мероприятие можно, а в некоторых случаях, нужно специалистам (например, риэлторам или юристам, осуществляющим деятельность в данной сфере).

Но сделать это можно и самостоятельно, предприняв следующие шаги:

  • Проверьте, включена ли организация, договор о строительстве с которой Вы планируете подписать, в Единый реестр застройщиков. Сделать это также можно онлайн на соответствующем информационном ресурсе.
  • Закажите выписку из ЕГРЮЛ об организации-застройщике. С помощью информации, содержащейся в данном документе Вы сможете узнать, когда была создана строительная фирма, какой размер ее уставного капитала, кто является ее руководителем, какие виды деятельности, кроме строительства, она может осуществлять, не внесены ли сведения о ликвидации или банкротстве и др. На сегодняшний день сервисы Федеральной налоговой службы позволяют получить данный документ любому заинтересованному лицу бесплатно.
  • Проверьте, не признана ли организация недобросовестным поставщиком (подрядчиком). Данную информацию можно отследить на .
  • Проверьте застройщика в Единой информационной системе жилищного строительства.
  • Удостоверьтесь в отсутствии в отношении организации исполнительных производств, воспользовавшись » «, а также судебных разбирательств в арбитражных судах — с помощью .
  • Попросите застройщика предоставить Вам возможность ознакомиться со строительной документацией (разрешением на строительство, проектной декларацией). Проанализируйте информацию, содержащуюся в данных документах. Обратите внимание на соответствие наименования организации и ее реквизитов в указанных документах и в заключаемом с Вами договоре, на срок действия разрешения и наличия информации о его продлении.

Конечно это далеко не полный перечень всех тех шагов, которые помогут Вам проверить информацию о благонадежности организации-застройщике.

Но обладая перечисленной информацией, Вы сможете сделать более обоснованный вывод о наличии либо отсутствии рисков при заключении договора с той или иной строительной организацией. Согласитесь, не всегда есть возможность по крупицам собирать сведения о застройщике и объекте самостоятельно.

Именно в таком случае рекомендуем Вам заказать на нашем сайте , с помощью которого Вы сможете получить всю информацию из одного документа.